一、逾期交付的違約責(zé)任。出賣人在房屋沒有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任【處理方法】按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定【處理方法】按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來計算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定。三、當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理【處理方法】按合同約定來處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。四、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些【處理方法】買受人采取的補救措施有： (1)實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。 (2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 (3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 (4)違約侵權(quán)責(zé)任。五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補救的，應(yīng)注意哪些問題：【處理方法】(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因為合同責(zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。 (2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。 (3)責(zé)任競合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。