購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些商品房預(yù)售是我國(guó)目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買(mǎi)賣(mài)方式，雖然國(guó)家近來(lái)出臺(tái)了一些規(guī)范商品房銷(xiāo)售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預(yù)售中仍存在著很多問(wèn)題。一、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的風(fēng)險(xiǎn) (一)商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性。開(kāi)發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費(fèi)者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，這時(shí)購(gòu)房者往往已支付了房?jī)r(jià)款，變得非常被動(dòng)和無(wú)能為力了。 (二)交易標(biāo)的不確定，購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)大。在商品房預(yù)售中，因在建工程的建設(shè)工期長(zhǎng)，交易標(biāo)的有許多不確定因素，因而買(mǎi)期房的面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般買(mǎi)現(xiàn)房的大得多。例如開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期的房?jī)r(jià)款要漲價(jià)，甚至要求已經(jīng)付過(guò)首期房?jī)r(jià)款的要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從。 (三)商品房預(yù)售合同貓膩多。購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，只取得一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有權(quán)，因而常見(jiàn)開(kāi)發(fā)商將一房多售，或?qū)⒁咽鄢龅姆课菰傩械盅旱?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/citiao/14484132354094141165.html">合同欺詐行為。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商常利用事先擬定好的補(bǔ)充協(xié)議和合同附件損害購(gòu)房人利益，在補(bǔ)充協(xié)議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責(zé)任、加重購(gòu)房者責(zé)任、排除或限制購(gòu)房者主要權(quán)利等等，加之購(gòu)房人法律知識(shí)欠缺，很少有能力對(duì)簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，不可避免地?fù)p害到自身利益。 (四)利用購(gòu)房人信息有限預(yù)售產(chǎn)權(quán)上有瑕疵的商品房。例如開(kāi)發(fā)商將企業(yè)自管房屋以低于市場(chǎng)價(jià)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售，購(gòu)房者最終只能得到部分產(chǎn)權(quán)房屋。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開(kāi)發(fā)公司出資建造商品房向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售。購(gòu)房者最終得到的“產(chǎn)權(quán)證書(shū)”往往是村民榮譽(yù)證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。二、購(gòu)期房怎樣避風(fēng)險(xiǎn)，如何購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房預(yù)售的商品房一般會(huì)比現(xiàn)房的價(jià)格低，但同時(shí)與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房相比也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房要注意下面一些問(wèn)題： (一)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力和對(duì)物業(yè)管理的承諾很重要，購(gòu)房人看房地產(chǎn)廣告時(shí)，一定要看廣告中有哪些是值得信賴(lài)的企業(yè)。如果您對(duì)廣告中列出的開(kāi)發(fā)商或其他參與項(xiàng)目單位都不了解，別輕易購(gòu)房，先了解一下再說(shuō)。 (二)購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房要選擇好時(shí)機(jī)，而且不要一次性投入全部購(gòu)房款。 (三)注意周?chē)h(huán)境，并核實(shí)之后，才可謹(jǐn)慎購(gòu)房。對(duì)于開(kāi)發(fā)商精心選取的這個(gè)園、那個(gè)苑，不要被迷惑，不要主觀或被誤導(dǎo)以為某某花園，那可能錯(cuò)了。 (四)看清價(jià)格。購(gòu)房人應(yīng)弄明白是均價(jià)還是起價(jià)，如果是起價(jià)，是樓盤(pán)房屋的最低價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格，會(huì)因樓層、朝向、戶型以及施工進(jìn)度而增加。當(dāng)然沒(méi)有人買(mǎi)，也會(huì)下調(diào)。還要弄明白是美元還是人民幣，部分外銷(xiāo)房是以美元標(biāo)價(jià)的。要看清價(jià)格。 (五)不要盲目相信戶型圖。戶型圖對(duì)購(gòu)房人有吸引力，但是您可別被它迷住，親自去看看，因?yàn)橛械膽粜蛨D比例明顯不當(dāng)，感覺(jué)上會(huì)比實(shí)測(cè)中空曠，不要把效果圖當(dāng)成實(shí)景圖，否則會(huì)失望。 (六)目前房地產(chǎn)廣告中都登有項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與優(yōu)惠。卻從來(lái)看不到該項(xiàng)目的弱勢(shì)與弱項(xiàng)。聰明人您得想想是真是假，別被什么機(jī)不可失之類(lèi)的優(yōu)惠所迷惑，購(gòu)房人更別為這優(yōu)惠而心動(dòng)，那一小點(diǎn)優(yōu)惠對(duì)大量的購(gòu)房款來(lái)說(shuō)算個(gè)啥，千萬(wàn)別為蠅頭小利，將老本栽進(jìn)去。 (七)謹(jǐn)慎對(duì)待按揭貸款。購(gòu)房人根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況選擇付款方式，很多廣告中都會(huì)標(biāo)明按揭哪家銀行、多少年、幾成，您向?qū)＜易稍?xún)一下貸款政策和知識(shí)，然后仔細(xì)算算，哪種方法合算。