土地使用權是指國家機關、企事業(yè)單位、農民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定：轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。房地產項目轉讓涉及房地產項目建設單位的轉移，涉及項目轉讓方已經(jīng)簽訂的合同的效力。為了保護已經(jīng)與房地產開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30天內，到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產開發(fā)項目轉讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更;相關的權利、義務是否已經(jīng)轉移;新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;同時要變更開發(fā)建設單位的名稱。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產開發(fā)主管部門有權責令補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)進行處罰。備案應當提供的文件，在該條例中只提到了房地產開發(fā)項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權登記手續(xù)后30天內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。