房產(chǎn)證和土地證是房屋產(chǎn)權(quán)的兩個(gè)不同證明文件。只有同時(shí)擁有房產(chǎn)證和土地證，房屋交易才不會(huì)受到影響。房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一歸屬，而土地證則記錄了土地的權(quán)屬信息。在二手房交易過程中，買賣雙方需要經(jīng)過以下幾個(gè)階段： 1. 買賣雙方建立溝通渠道，買方了解房屋現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其他證件。 2. 如果賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買方可以交納購房定金，買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方通過協(xié)商，達(dá)成房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付等一致意見后，簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 3. 買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 4. 立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5. 繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成不同。 6. 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 7. 對(duì)貸款的買房人來說，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度。然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8. 買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。