土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/fangchan/fangwumaimai_jjsyf/">經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價。 土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計(jì)算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。 相關(guān)知識延伸：購置房改房要交哪些稅費(fèi) 契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納。 房改房需要交納土地出讓金：計(jì)算公式為，當(dāng)年成本價×建筑面積×1%/。(名詞解釋：當(dāng)年成本價——指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價)。如北京市市區(qū)目前(2007年)的房改房成本價為1560元/平米(部分郊區(qū)縣有所下浮)，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了。 個人所得稅：房改房的個人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時，交納房改價款(購房款)的實(shí)際交付時間為起算，需提供當(dāng)時的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)，另外，在按照“(實(shí)際成交價格-原購買價格-合理費(fèi)用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項(xiàng)為計(jì)算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米。 需要注意的是：1、除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價”、“標(biāo)準(zhǔn)價”兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價和優(yōu)惠價的房改房上市，需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價補(bǔ)足成本價的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(1560元/平米)×建筑面積×6%，交納該款項(xiàng)后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。2、流程與稅費(fèi)會因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房產(chǎn)證簽發(fā)時間等因素而有所不同。