私自變更土地使用性質(zhì)屬于違法行為。對(duì)于已經(jīng)審批建設(shè)用地，擅自改變土地用途的行為，如審批建設(shè)用地為工業(yè)用地，用作商業(yè)用地或居住用地，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，依法收回國(guó)有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交還土地，并處以罰款處罰。

改變土地使用用途的流程： 1、申請(qǐng)和報(bào)批。出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門(mén)審查。 2、分類確定辦理方式。根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理： （1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開(kāi)供應(yīng)。土地使用權(quán)收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定。 （2）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同沒(méi)有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)）和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。 3、確定出讓年限。出讓年限應(yīng)根據(jù)下列兩類情況具體確定： （1）城市規(guī)劃對(duì)土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定； （2）沒(méi)有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過(guò)法定最高土地出讓年限。 4、調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。土地用途和出讓年限確定后，可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 5、簽訂出讓合同。原出讓土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 6、補(bǔ)繳出讓金，辦理土地登記。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理變更登記。