轉(zhuǎn)讓抵押房屋合同效力認(rèn)定：如果買(mǎi)受人認(rèn)為出賣(mài)人未告知存在抵押，有顯失公平、重大誤解、脅迫或乘人之危等情形的，買(mǎi)受人可主張撤銷(xiāo)合同。依據(jù)合同自由和誠(chéng)信原則，房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

根據(jù)房屋抵押效力所指向的對(duì)象，一般可劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。 一、對(duì)內(nèi)效力 1、房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍主要包括主債權(quán)、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等六項(xiàng)。 2、房屋抵押權(quán)所及標(biāo)的物的范圍一般包括抵押房屋的從物、從權(quán)利和孳息等。從抵押權(quán)行使之日起，抵押權(quán)效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押權(quán)人未就扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，抵押權(quán)的效力不及該孳息。 二、對(duì)外效力 1、房屋抵押權(quán)對(duì)抵押人處分房屋權(quán)利的限定，其日的在于保護(hù)交易的安全和抵押權(quán)人的擔(dān)保利益。 2、抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。 3、房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到一定限制，其優(yōu)先受償權(quán)須在破產(chǎn)費(fèi)用、破產(chǎn)人所欠職工工資及勞保費(fèi)用、破產(chǎn)人所欠國(guó)家稅費(fèi)等支付后方能行使。 4、抵押人將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，房屋抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，租賃權(quán)因抵押權(quán)的實(shí)行而歸于終止。