一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)虛位是限制土地流轉(zhuǎn)的根本原因產(chǎn)權(quán)清晰是市場機(jī)制正常動(dòng)作的基本保證。然而，當(dāng)前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的權(quán)能較混亂，主要表現(xiàn)在：一是承包地的產(chǎn)權(quán)主體不明確，雖然《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村土地屬于集體，但集體所有的范圍又包括村集體、集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體，產(chǎn)權(quán)主體不明確，土地所有權(quán)實(shí)際上歸行政負(fù)責(zé)人掌管，農(nóng)民處于無權(quán)狀態(tài)；二是土地的各種權(quán)益模糊，沒有明確土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的債權(quán)屬性，如承包權(quán)、使用權(quán)、出租與買賣權(quán)、繼承權(quán)、抵押權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)作他用權(quán)等權(quán)益，以及如何在集體和農(nóng)戶之間具體劃分等；三是土地承包權(quán)的性質(zhì)界定是以政策為主，土地權(quán)利的規(guī)定還沒有被完全上升到法律高度。因此，承包土地的各項(xiàng)權(quán)能還不能完全受法律保護(hù)，權(quán)利邊界模糊，彈性較大。二、農(nóng)村社會(huì)保障制度嚴(yán)重滯后對于大多數(shù)農(nóng)民來說，土地在為農(nóng)民提供就業(yè)崗位和收入的同時(shí)，還承擔(dān)著重要的社會(huì)保障職能。農(nóng)村社會(huì)保障的缺失，在一定程度上限制了土地流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，導(dǎo)致農(nóng)民收入增長乏力，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程也相對緩慢。三、農(nóng)村土地市場不完善，監(jiān)督機(jī)制不健全一是土地流轉(zhuǎn)缺乏中介服務(wù)組織，信息服務(wù)滯后。目前，全國大部分地區(qū)沒有專門的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，中介服務(wù)體系不健全，使得土地供求雙方的信息流動(dòng)受阻，信息輻射面狹小，在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。二是管理監(jiān)督薄弱。農(nóng)戶間的土地流轉(zhuǎn)多為口頭協(xié)議，根本沒有明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。農(nóng)戶與業(yè)主間的土地租賃合同多數(shù)是雙方自行草擬，合同具體條款不具體，權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)設(shè)定不規(guī)范。部分草簽了書面合同沒有報(bào)告村社集體經(jīng)濟(jì)組織，更沒有到主管部門備案，合同監(jiān)督執(zhí)行不力。