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房地產(chǎn)交易流程在房產(chǎn)新政后的變化

來源：法律編輯整理時間： 2023-04-22 17:51:57 234 人看過

2011年新年伊始，政府相關(guān)部門先后出臺了：限售政策、征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、銀行貸款政策調(diào)整等政策進行宏觀調(diào)整房地產(chǎn)市場，主要是逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題、繼續(xù)有效遏制投資投機性購房、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，為了規(guī)范房地產(chǎn)二、三級市場，還頒布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。隨著房地產(chǎn)政策的變化、規(guī)范性文件的出臺，房地產(chǎn)交易流程也發(fā)生了變化。以下僅就近期政府出臺的調(diào)控政策及《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》在實際業(yè)務操作過程中的幾點注意事項進行闡述。

一、委托人應與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受委托方(包括房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務中的買賣雙方，房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務中租賃雙方)委托時應與委托方簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)需查驗委托人的身份證件、房屋及房屋權(quán)屬證明;同時，委托人有義務向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供相應的真實證明材料。

結(jié)合限售政策的規(guī)定，購房人須在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，應如實填寫《購房人家庭成員及名下住房情況申請表》，如實申報家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》?。同時，政策也規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)負有告知、核實義務。

故在簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議或房地產(chǎn)買賣合同時，除核對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人身份證件、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息及買受方身份證件外，另需買受方提供戶籍證明、婚姻證明、如有未成年子女的則須提供未成年子女的出生證明，如買受方為非上海戶籍的則須其提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)如需對外發(fā)布房源信息的須經(jīng)委托人書面同意。

三、在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易前新增流程：辦理房產(chǎn)稅征免認定手續(xù)。

根據(jù)房產(chǎn)稅征收的規(guī)定：

凡在本市新購住房的購房人，均應在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務機關(guān)(以下簡稱主管稅務機關(guān))申報辦理房產(chǎn)稅征免認定手續(xù)。購房人向主管稅務機關(guān)申報減免房產(chǎn)稅認定時，應如實填寫房產(chǎn)稅認定申報表，并提交房產(chǎn)交易合同、新購住房的契稅完稅憑證、購房人及其家庭成員的有效身份證明等資料(原件和復印件)。

根據(jù)上述規(guī)定結(jié)合業(yè)務操作實踐，辦理此事流程：

1、購房人持《原有住房信息查詢申報表》至房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查詢窗口免費查詢原有住房信息。自區(qū)縣查詢窗口受理之日起5個工作日后，購房人可以領(lǐng)取查詢結(jié)果。

2、購房人將書面查詢結(jié)果交稅務機關(guān)駐房地產(chǎn)交易中心辦稅窗口，稅務機關(guān)正式受理，并出具受理回執(zhí)。稅務機關(guān)正式受理后10個工作日后，購房人憑受理回執(zhí)和本人身份證件到稅務機關(guān)駐房地產(chǎn)交易中心辦稅窗口領(lǐng)取《個人住房房產(chǎn)稅認定通知書》。完成此項流程，即房產(chǎn)稅的認定及征收工作一般須15個工作日以上時間。

綜上，買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同及進行房地產(chǎn)交易時應注意繳稅、過戶手續(xù)的流程變化及工作時間的變化。特別注意以下時間節(jié)點：

1、在約定辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及房屋交接手續(xù)等條款的過程中應充分考慮辦理銀行按揭貸款審批所需時間;

2、出售方辦理完結(jié)銀行抵押貸款結(jié)清手續(xù)及取得抵押登記注銷材料所需時間;

3、辦理房產(chǎn)稅認定及繳納所需時間;

4、辦理完結(jié)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需時間及銀行放款所需時間等業(yè)務操作的期限。避免因合同條款約定的時間不合理而產(chǎn)生的違約情況

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最新的房產(chǎn)證政策有哪些變化？

房產(chǎn)證新規(guī)有：從受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應當符合規(guī)定的時間，對于國有土地范圍內(nèi)的房子掛號大概需要30天左右。但集體土地范圍內(nèi)的房屋掛失，一般都需要60天左右。在實際操作中，工作人員應該盡量加快速度，并在15天內(nèi)完成。以出讓、劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。淮北辦理房產(chǎn)證的步驟有哪些？第一、到管理部門領(lǐng)取，并填寫房屋所有權(quán)登記申請表，這個申請表它是需要開發(fā)商簽字蓋章的。第二、是要那個申請并且是取得測繪表。這個測繪表它是當時房產(chǎn)證的一個重要依據(jù)，是必須的。這個可以到開發(fā)商那里去申請，也可以到當?shù)夭块T的那個行政部門去申請。第三、領(lǐng)取相關(guān)的文件。在前面詢問了相關(guān)部門之后，要帶來這個購房合同，房屋結(jié)算單，還有房產(chǎn)證復印件，然后填寫好這些表格之后，再讓開發(fā)商審核蓋章。第四、繳納公積金維修資金，還有那個合同的契稅。第五、提交那個申請資料，申請資料包括申請

2023-07-01

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1。房價房價（房地產(chǎn)價格）是指特定時期內(nèi)建筑物及其占用土地的市場價值，即房價：地價+建筑價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)控機制。房價的價格取向是由多種因素構(gòu)成的。房價有三種形式：報價、成交價和申報價。發(fā)行價隨市場隨時波動。交易價格是供需雙方博弈的結(jié)果，申報價格是向政府登記的結(jié)果。廣泛使用的房地產(chǎn)交易價格往往是申報價格，而且申報價格的質(zhì)量很差。租金價格通常稱為租金，在土地領(lǐng)域統(tǒng)稱為地租，在房地產(chǎn)和房地產(chǎn)混合的情況下通常稱為租金。我國的租金分為市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。抵押價格是指為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。由于抵押物還款的安全性，抵押物價格的評估應以房地產(chǎn)價值在到期不能支付且需要強制出售時所能達到的金額為基礎(chǔ)。因為是強制銷售，所以不能在理想的市場背景下對房地產(chǎn)進行評估。因此，一般低于市場價格。有一種說法是“少估計比多估計好，這是保守的?！?。從理論上講，按

2023-05-07

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房地產(chǎn)交易流程：買房與賣房全解析

在購房準備階段,需要評估購房能力,制定購房預算和計劃,學習購房知識。接著,需要實地查看房屋,查看五證二書。在確認房屋符合要求后,可以開始買房認購并簽署認購書。不過,認購并非購房的必要程序,但大多數(shù)樓盤在購房前需要先進行認購。接下來,需要簽訂商品房購房合同,并支付首付款并辦理貸款手續(xù)。最后,在房屋交付后,需要辦理產(chǎn)權(quán)證件。整個購房過程需要認真準備,以確保順利購房。購房準備階段:1.評估購房能力,制定購房預算和計劃,學習購房知識。2.實地查看房屋,查看五證二書。3.買房認購,簽署認購書。請注意,認購并非購房的必要程序,但大多數(shù)樓盤在購房前需要先進行認購。4.簽訂商品房購房合同。5.支付首付款,并辦理貸款手續(xù)。6.交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證件。購房流程標題：購房流程中的法律風險與防范在購房過程中，涉及到多個法律環(huán)節(jié)。首先，購房人應仔細閱讀《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，了解商品房銷售的基本規(guī)定。

2023-11-14

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2023-12-22

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2023-07-03

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2024新房產(chǎn)政策對購房政策有什么變化？

一、購房新政策1、調(diào)整公積金貸款的利率2015年央行持續(xù)降息5次，購房者買房壓力真真的小了。若購房者在北京買房子都能省下幾十萬的利息。一些背著房奴包袱的購房者能減少很多還貸壓力。目前，期限在五年以下的公積金貸款，利率為2．75％；期限在五年以上的公積金貸款利率為3．25％。2、鼓勵租售并舉有關(guān)部門針對房屋租賃情況，給予補貼政策，鼓勵機構(gòu)投資者菜板庫存房成為租賃市場房源，從而減少庫存。2015年年底的中心經(jīng)濟事情會議明確指出，要成長住房租賃市場，鼓舞鼓勵自然人和各種機構(gòu)投資者采辦庫存商品房，成為租賃市場的房源供給者，鼓勵以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)買房。3、居住證新政居住證申請門檻降低，只要在事業(yè)地居住滿半年（部分地區(qū)），就可以領(lǐng)居住證。居住證卡伊為申請人的就業(yè)、社保、積分落戶和公積金等提供福利，以后想要落戶買房，也會更加容易。4、農(nóng)戶購房有補助為去房產(chǎn)庫存，政府鼓勵農(nóng)民工進城買房。目前

2024-01-21

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房產(chǎn)退稅政策是否有新變化？

辦理退稅的個人必須同時符合下列條件：1．個人的出售和新購住房的時間都在1999年12月2日以后，并且出售和購買房屋的時間相隔不允許超過12個月，個人出售住房的時間則以個人所得稅的完稅證上代扣稅款的時間為準；個人購買的住房的時間，按照下列時間規(guī)定進行孰優(yōu)確定：．商品房買賣合同在房產(chǎn)交易已經(jīng)確認登記的日期；．頭一期房款上注明了的填發(fā)日期；．取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明了的填發(fā)日期。購買的預售房子爛尾怎么處理1、不要斷月供，有的人以為房子都爛尾了，就不去還房貸了，其實這是兩個概念，房子爛尾，不能按期交房，這是開發(fā)商與購房者之間的合同關(guān)系問題，開發(fā)商因為各種原因不能履行。而貸款是購房者個人與銀行發(fā)生的借貸關(guān)系，即便房子不能交付，這個貸款也已經(jīng)發(fā)放給購房者了，購房者按時去還款是應盡的義務，一旦斷供，就有可能會引起銀行的起訴和追繳，情節(jié)嚴重的還可能會上黑名單，影響征信。2、一定要搞清楚爛尾的原

2023-07-17

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房地產(chǎn)新政重磅出臺住房交易稅降低

經(jīng)國務院同意，財政部、國家稅務總局日前宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。兩部委明確，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，中國人民銀行日前宣布，決定擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持。自10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，中國人民銀行還下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。綜合來看，上述三部門共有七大舉措出臺：一、自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；

2023-06-10

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房產(chǎn)過戶辦理流程如下：1、到“登記信息、驗證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗證手續(xù)；2、到“房地產(chǎn)估價”窗口辦理評估手續(xù)；3、到“公證”窗口辦理公證；4、到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù)；5、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅；6、到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)。房產(chǎn)過戶有哪些方式？一般房產(chǎn)過戶有三種方法可以使用，具體如下：1、贈與過戶：如果這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣，那么就選擇贈與比較好，這樣只需要繳納：契稅：3％的房款、測繪費：1．36元／平米、權(quán)屬登記費及取證費：150內(nèi)、公證費：0．3％的房款。不過這個過戶再以后需要交易房產(chǎn)時需要繳納個稅20％的房款。2、交易過戶：如果該房產(chǎn)還會賣出去的話，那么你就選擇交易過戶比較好，交易過戶只需要繳納契稅1．5％、測繪費：1．36元／平米、權(quán)屬登記費及取證費：150內(nèi)、個稅1％，營業(yè)稅差價的5．5％。如果以原價過戶可以不要繳納個

2023-07-04

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房產(chǎn)交易中的情勢變更原則的適用應當把握以下要件：1、須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的；2、須是因不可歸責于當事人的事由；3、情勢變更須使預售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。情勢變更原則的效力適用情勢變更原則對于當事人來講主要有兩個效力：1、變更合同。變更合同可以使合同雙方的權(quán)利義務重新達致平衡，使合同的履行變得公正合理。變更可以對合同的主要條款進行變更，如合同標的數(shù)額的增減、標的物的變更、履行方式等。2、解除合同。根據(jù)案件的具體情況并結(jié)合適用情勢變更原則的具體規(guī)定，如果變更合同尚不能消除雙方顯失公平的結(jié)果，就可以進行解除合同。解除合同的場合通常包括：在合同目的因情勢變更而不能實現(xiàn)場合，或者合同履行因情勢變更而成為不可期待的場合，或者合同履行因情勢變更而喪失意義的場合，在這類場合下，一般就可以解除或終止合同。上述兩個效力的層次是不同的，也就是法院在認定變更或

2023-07-18

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房產(chǎn)交易合同簽訂后的工作流程

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