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一、注意事項(xiàng)

1、意向金、定金、訂金，“三金”要分清

意向金：

也叫誠(chéng)意金，不具有合同效力及法律保護(hù)的性質(zhì)。是開發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，在收取“誠(chéng)意金”的同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購(gòu)房者的積極性;另外，通過收取“誠(chéng)意金”，確定購(gòu)房者選房的先后順序，維護(hù)購(gòu)房秩序。

現(xiàn)在少數(shù)的開發(fā)商已經(jīng)將事先收取“誠(chéng)意金”作為融資的手段之一。如果賣方同意買方的購(gòu)買條件，中介公司將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時(shí)意向金性質(zhì)就發(fā)生變化，自動(dòng)轉(zhuǎn)化成定金，意向金協(xié)議也自動(dòng)轉(zhuǎn)化為定金協(xié)議。將對(duì)買賣雙方產(chǎn)生約束力，買賣雙方必須按約定履行義務(wù)，否則將承擔(dān)法律后果。

定金：

是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

給付定金(購(gòu)房者)一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金(也就是開發(fā)商)的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。也就是說，定金交了之后，如果不是出現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格等重大問題時(shí)，定金是不能退的，否則，將承擔(dān)法律責(zé)任。

訂金：

目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的;

(2)簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的;

(3)雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的;

(4)廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。

2、認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的相關(guān)問題

選好房之后，就是簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議。在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，最好去律師那邊咨詢一下簽署應(yīng)該注意的一些問題，如有條件最好聘請(qǐng)一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理，從而確保購(gòu)房萬無一失。

認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：

1、雙方當(dāng)事人的基本情況;

2、認(rèn)購(gòu)物業(yè);

3、房?jī)r(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià);

4、付款方式(一次付款、按揭付款);

5、認(rèn)購(gòu)條件(定金數(shù)額、鑒定正式條約時(shí)間與地點(diǎn)、付款地點(diǎn)、帳戶)。

簽定完認(rèn)購(gòu)書后，銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，告知購(gòu)房者簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。

注意：購(gòu)房者可以與開發(fā)商協(xié)議對(duì)自己有利的條約內(nèi)容，比如如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。

3、認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律效力問題

商品房認(rèn)購(gòu)書是以“誠(chéng)信談判直至簽訂商品房買賣合同”為標(biāo)的的預(yù)約合同。一般來說，購(gòu)房者在買房時(shí)，往往會(huì)在簽訂《商品房買賣合同》前會(huì)先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書。有些購(gòu)房者認(rèn)為，房屋認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同不同，它只具有確定雙方買賣意向的作用。但實(shí)際上，根據(jù)《民法典》的規(guī)定：當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、預(yù)售等合同前簽訂了意向書等，如果是雙方的真實(shí)意愿，而且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)，那就具有一定的法律效力，任何一方不得任意解除合同。在承擔(dān)違約責(zé)任的情況下可與對(duì)方協(xié)商解除合同。