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我們可以做很多準備，資產(chǎn)可以證券化，管理絕對要統(tǒng)一，不能分散，什么時間投入，什么時間退出戰(zhàn)略上一定要做規(guī)劃。大家知道，很多商業(yè)物業(yè)開發(fā)商的報表不如房地產(chǎn)開發(fā)商的報表好看，因為它沉淀了很多前期投入的資金，這個板塊是不是提前做出來，發(fā)展商也做出來了，單獨的績效考核，單獨的人員管理和架構(gòu)設(shè)置都前期做準備。這是相關(guān)地產(chǎn)和REITs的關(guān)系。

住宅。從經(jīng)營性物業(yè)到上市，無論銀行間債券市場還是證券交易市場這些上市的行為，和開發(fā)商有什么關(guān)系？說兩點：一是它打包發(fā)行這個產(chǎn)品之后募集這個資金是必然要做開發(fā)的，開發(fā)的時候一部分會和住宅形成關(guān)系，進行建設(shè)。比如香港新鴻基做的時候就用自己的金融體系，證券化產(chǎn)品和開發(fā)品牌匹配做他內(nèi)部的整合優(yōu)化，當(dāng)然長江證券做得更明顯一些。二是點擊率、談?wù)撀首罡叩墓沧赓U房，公共租賃房和REITs資源是完全匹配的，有人說敏銳性不好，收益不高，那我們看看REITs到底怎么來的，如果和資金匹配做得好，前期和政府和開發(fā)設(shè)計做得好，公租房完全有機會或者很合適做房地產(chǎn)信托投資資產(chǎn)，而且在未來募集資金投向的時候還可以投向兩限房之外的有租有售的平衡，這在房地產(chǎn)市場也會有非常明顯的幫助。

各地在給公租房定價的時候，參照市場水平下浮20%、30%，這是一般的角度，只要公租房市場成長起來，規(guī)模夠大的時候，到底價格誰影響誰就不言而喻了。所以房地產(chǎn)投資基金價格理性支撐作用也會對房地產(chǎn)金融發(fā)展的作用體現(xiàn)出來。談到一個現(xiàn)實問題，這個產(chǎn)品不是每個人都適合做的，前面、后面我們要做哪些產(chǎn)業(yè)鏈上的安排。大家都知道凱德質(zhì)地的案例，它是用基金嫁接房地產(chǎn)七金融的企業(yè)，應(yīng)該也是一個標桿企業(yè)，他開發(fā)這個基金、孵化基金到REITs，從投資到管理者自己有非常豐富的經(jīng)驗在里面。如果這個產(chǎn)業(yè)鏈大家在合適的角度對它進行橫向、縱向的區(qū)別，有物業(yè)類型的，現(xiàn)金流方向等等整個才是房地產(chǎn)業(yè)整個圖譜，幾乎可以把所有的金融工具在不同的時間點切入進去，包括我們使用銀行信貸以及危機時我們寄予厚望的投資信托和退出時的房地產(chǎn)投資信托基金，希望我們通過努力共同把這個藍圖劃起來。

香港REITs也是我們最開始參與這個討論過程當(dāng)中首先關(guān)注的區(qū)域，我們的開發(fā)最開始學(xué)的香港模式，香港的REITs起源于2005年，其實并不早，屬于亞洲國家和地區(qū)里比較晚的一個。它和新加坡是近鄰，為什么美國做得那么成功，新加坡做得那么豐富，創(chuàng)新性那么強，很多國內(nèi)企業(yè)包括香港都愿意先到新加坡去做，其實有機制的約束和法律策略等等。我們認為不能把香港REITs模式列為世界頂尖模式之一很重要的原因是資產(chǎn)篩選，很多企業(yè)到香港做的時候都不是拿自己兜里最好的東西，都認為上市無望……

或者他用前期很多信用的支持，股東的支持把這個做得很好，但這一定是長期生命力的產(chǎn)品，不是長期結(jié)構(gòu)化，一定要看整個市場長期的表現(xiàn)，所以，發(fā)展過程中依然有下市，兩個下市的產(chǎn)品就發(fā)生在香港的REITs市場，而且發(fā)展過程中出現(xiàn)了波動，長期停滯不前的就是香港。借用某個領(lǐng)導(dǎo)的話說香港的REITs市場跑偏了，因為他沒有抓住REITs根本的核心，最好，最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)才具有生命力，當(dāng)然這是從研究、推動的角度呼吁這個。說現(xiàn)實一點，如果在某個階段開發(fā)商的物業(yè)最頂級的，已經(jīng)上市了，或者有好的現(xiàn)金流產(chǎn)品不急于用REITs，所以根據(jù)這么多年對市場的了解，可能中等偏上的開發(fā)商愿意做這個產(chǎn)品，但它不是中等偏下的，它不是一個回收站，盡管它有退出的門檻。