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房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)就業(yè)、人們生活的改善和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用應(yīng)當(dāng)肯定。

取消商品房預(yù)售將使房地產(chǎn)業(yè)成為資金密集型行業(yè)，入行門檻大大提高，導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)投資額進(jìn)一步下降，而且取消預(yù)售制會(huì)更容易導(dǎo)致房屋供應(yīng)短缺引起房?jī)r(jià)高漲，不僅無利于購(gòu)房者，更會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

另外，根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，只有取消商品房預(yù)售制度的預(yù)計(jì)邊際收益等于完全推行現(xiàn)房銷售制度的邊際成本時(shí)，取消商品房預(yù)售制度才是可行的。

西西弗：商品房預(yù)售制度不會(huì)取消

由于不少地方出現(xiàn)違規(guī)發(fā)放預(yù)售證，有的項(xiàng)目還在挖地基就開始預(yù)售。政府幫開發(fā)商的忙，可謂幫得用心良苦。也有的項(xiàng)目利用購(gòu)房者的信息不對(duì)稱，交付的商品房與預(yù)售過程中描述的相差甚遠(yuǎn)，不少購(gòu)房者吃了啞巴虧。這次的兩會(huì)，民革提出取消商品房預(yù)售制度的議案，又引起一片嘩然。

由于不少地方出現(xiàn)違規(guī)發(fā)放預(yù)售證，有的項(xiàng)目還在挖地基就開始預(yù)售。政府幫開發(fā)商的忙，可謂幫得用心良苦。也有的項(xiàng)目利用購(gòu)房者的信息不對(duì)稱，交付的商品房與預(yù)售過程中描述的相差甚遠(yuǎn)，不少購(gòu)房者吃了啞巴虧。這次的兩會(huì)，民革提出取消商品房預(yù)售制度的議案，又引起一片嘩然。

上一次傳言取消預(yù)售，是銀行系統(tǒng)的自我炒作，他們?cè)?005年為了與最高人民法院爭(zhēng)奪唯一住房是銀行按揭的處置權(quán)。在年初的時(shí)候，最高人民法院認(rèn)為，如果債務(wù)人欠債，但是只有唯一一套住宅，不被拍賣支付債務(wù)。這就意味中，大量的按揭貸款購(gòu)房者斷供的話，銀行拿他們沒有辦法。銀行努力的折騰了一年，最后終于獲得勝利，最高人民法院為那個(gè)司法解釋出臺(tái)了一個(gè)司法解釋，把處置權(quán)還給銀行。我在以前的多篇博客中提到過這件事情。連國(guó)家機(jī)器法院都得屈服于銀行，中國(guó)現(xiàn)在沒有哪個(gè)惹得起銀行。銀行越來越集國(guó)家萬千寵愛為一身，這與他在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，起著極其重要的地位密切相關(guān)。

銀行當(dāng)然不希望取消預(yù)售，預(yù)售貸款的額度以及質(zhì)量，都是很有吸引力的貸款種類，銀行怎么可能自愿放棄為自己賺錢的事情呢？自從周小川上任中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)的時(shí)候，竭盡全力為銀行謀取利益的表現(xiàn)就十分突出。

那次取消預(yù)售的討論，是銀行的獨(dú)角戲，而不是全社會(huì)在深刻的思考預(yù)售這個(gè)制度問題。銀行不惜發(fā)布報(bào)告，來強(qiáng)調(diào)自己在中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)中極其重要的地位。這一點(diǎn)不假，如果不是預(yù)售制度的支撐，我們房地產(chǎn)事業(yè)，不可能在短短的十幾年時(shí)間，發(fā)展得如此迅猛，我們的城市化率，不會(huì)這么快的提升。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺的事情下，開發(fā)商的自有資金用于購(gòu)買土地之后，就不需要好多自有現(xiàn)金用于周轉(zhuǎn)，通過工程墊支修建達(dá)到預(yù)售條件。通過項(xiàng)目預(yù)售收取購(gòu)房者的首付款，以及銀行給予的按揭貸款。開發(fā)商就可以幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的在現(xiàn)在規(guī)定的資本充足率條件下或者可觀的開發(fā)利潤(rùn)，以及快速的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

如果取消預(yù)售，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商都沒有辦法從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)了，能夠從事開發(fā)的那些公司，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)模式都會(huì)發(fā)生很大的改變。如果嚴(yán)格執(zhí)行禁止土地抵押貸款的話，開發(fā)商的融資渠道將變得十分的狹窄。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)的絕大部分融資還是來源于銀行，所謂的信托、基金那些東西，一方面金額比例十分的少，另一方面利息代價(jià)太高，不被市場(chǎng)親睞。

針對(duì)預(yù)售過程中出現(xiàn)的問題，可以通過嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管就能夠避免引起很大的社會(huì)危害性，而不能因噎廢食，商品房預(yù)售出現(xiàn)負(fù)面現(xiàn)象，而不采取這項(xiàng)制度，要是抱著這樣思維的話，我們很多事情都根本沒有辦法進(jìn)行下去。

比如住宅保障，突然間全國(guó)范圍大幅度進(jìn)行住宅保障建設(shè)，在很多環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)問題。比如政府采購(gòu)的作弊，把采購(gòu)條件限定為特定的幾個(gè)開發(fā)商的產(chǎn)品，比如有些城市倒賣經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)指標(biāo)，比如廉租住房轉(zhuǎn)租給他人，很多問題都會(huì)暴露出來。但是我們不能因此，就不進(jìn)行住宅保障這項(xiàng)關(guān)系到民生問題的偉大事業(yè)，我們寧愿讓一些人占便宜，都不愿意因?yàn)橛新┒炊蛔鲞@件事情。

上個(gè)月出臺(tái)的《食品安全法》其中有一條簡(jiǎn)單的描述就是，食品代言人的廣告商品，出現(xiàn)責(zé)任事故，要承擔(dān)連帶責(zé)任。這個(gè)處罰真是太重了，直接后果就是那些明星不敢去做食品廣告。有關(guān)部門認(rèn)為食品安全的責(zé)任十分重大，其實(shí)質(zhì)量檢查部門比明星更加應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任，因?yàn)槭称芬?jīng)過他們檢驗(yàn)合格才能進(jìn)入市場(chǎng)流通的，他們只要嚴(yán)把關(guān)口，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，就不會(huì)出現(xiàn)三鹿、蒙牛、伊利這樣問題牛奶進(jìn)入市場(chǎng)的。但是，有關(guān)部門是法律的起草者，他們?cè)趺纯赡苤贫ㄒ徊繉?duì)自己很不利的法律呢？懲罰明星的好處就是明星門昧著良心賺錢，理應(yīng)當(dāng)誅。

我們?nèi)绻贫ǚ?，房管局違法法律規(guī)定，提前發(fā)放預(yù)售證，造成項(xiàng)目爛尾的話，房管局承擔(dān)連帶責(zé)任。這樣的話，很多人擔(dān)憂的問題就迎刃而解了。提前發(fā)放預(yù)售證的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大，導(dǎo)致開發(fā)商自有資本沒有達(dá)到法律規(guī)定的條件，就開始從事商品房開發(fā)，給購(gòu)房者帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。幸好房地產(chǎn)的明星代言比較少，不然明星代言樓盤出現(xiàn)問題，承擔(dān)連帶責(zé)任的可能性就十分的大，達(dá)到以儆效尤的目的。我們的法治進(jìn)程這么多年，我們的立法還是這樣的讓人覺得好笑。

銀行不會(huì)同意取消預(yù)售的，他們正為預(yù)售帶來的好處偷著樂呢。地方政府也不愿意取消預(yù)售。由于取消預(yù)售帶來的融資渠道受限，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏放緩，商品房交易稅收，土地出讓等都要在本屆政府任期內(nèi)受到損失，財(cái)政收入要減少很多。取消預(yù)售，對(duì)購(gòu)房者的好處，當(dāng)然是說都說不完，但是不可能出現(xiàn)只照顧購(gòu)房者利益，而讓其他既得利益受到損失的制度。取消預(yù)售的討論，不過是茶余飯后的談資而已，不可能取消。

《商品房銷售管理辦法》第六條，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。