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【案情】

甲、乙系夫妻，有一套夫妻共有房屋需要出售。乙私自與丙達成協(xié)議，以12萬元將該房賣給丙，雙方簽訂了買賣協(xié)議，但未辦理過戶登記。甲因不知此房乙已出售予丙，又私自與丁達成協(xié)議，將房屋賣予丁，價額15萬元，并且私自辦理房屋過戶登記手續(xù)。因丙要求交付房屋與甲、乙發(fā)生糾紛。丙訴至法院。

【問題】

1、乙與丙簽訂的房屋買賣合同和甲與丁簽訂的房屋買賣合同是否有效？為什么？

2、該房屋的所有權應歸誰？為什么？

【評注】

1、本問涉及部分共同共有人擅自處分共有物的行為效力問題。

所說共同共有是指共有人對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。因此，共同共有又稱不確定份額的共有。在共同共有關系中，共有人的權利和義務是：

（1）共同共有人對共有財產享有平等的占有、使用權，對共有財產的收益，不是按比例分配，而是共同享用；對共有財產的處分，必須征得全體共有人的同意，未經全體共有人的同意而處分共有財產時，則在法律上是無效的。當然，如果根據法律規(guī)定或共有人之間的內部約定，某個共有人有權代表或代理全體共有人處分共有財產時，則該共有人依法或依協(xié)議作出的處分財產的行為是有效的。

（2）共同共有人在對共有財產行使使用和收益權時應承擔共同的義務。因對共有財產進行維護、改良等支付的合理費用由各共有人共同負擔。各共有人因共同財產對外發(fā)生債務或造成第三人損害的，全體共有人要承擔連帶責任。在夫妻共有關系中，夫妻雙方對共有財產享有平等的占有、使用、收益和處分的權利。夫妻雙方對共有財產的處分，除另有約定外，事先應當協(xié)商，取得一致意見后再行處分（買賣、互易，贈與）。夫妻一方處分共有財產時，另一方明知而未提出異議的，應視為同意，事后不能以自己未曾參與處分而否認處分的法律后果。

本案中，甲、乙系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產，其對夫妻共有財產的處分，應經過雙方協(xié)商，取得一致意見以后才能處分。乙私自與丙簽訂房屋買賣合同，甲私自與丁簽訂房屋買賣合同均未取得共有人對方的同意，故乙與丙、甲與丁之間的房屋買賣合同均為無效合同。

2、本問涉及夫妻一方擅自處分共有財產后相對人能否取得所有權的問題。

依《民通意見》第89條規(guī)定，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。也就是說，部分共同共有人擅自處分共有物，雖然其行為無效，但第三人如因善意且有償取得該財產，且該財產是法律允許轉讓的流通物，則第三人可因善意而取得該財產。

本案中，丁不知甲未與乙協(xié)商而處分該房屋，為善意第三人，且支付了合理價款，房屋為法律允許的流通物，同時，他們辦理了房屋過戶手續(xù)，符合善意取得的實質要件和形式要件，丁應為該房屋的合法財產所有人；至于乙與丙之間的房屋買賣合同，因乙不具有處分權而形成該合同為效力未定的合同，該效力未定的合同實際上也未取得甲的追認，因此，該合同為無效合同。因為該合同所確定的標的物已轉讓與丁，丁已取得該房屋的所有權，故該合同已經不可能履行。在導致該合同無效的原因中，丙為善意第三人，不存在主觀過錯，乙為無權處分人，存在主觀過失，由此造成的損失，應由乙承擔，因乙和甲為夫妻，該損失應由甲乙以夫妻共有財產共同承擔。