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“買賣不破租賃”的適用是否要求租賃合同登記一般來說，未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。

在保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。

當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。

同時(shí)，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

轉(zhuǎn)租是否適用買賣不破租賃

租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《民法典》第七百一十六條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！钡珡脑摋l款看，并沒有明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的合同屬于無效合同，并且轉(zhuǎn)租行為僅僅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的繼續(xù)履行并不會損害國家利益和社會公共利益，因此該條款不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同無效的情形，依法應(yīng)予保護(hù)。

保護(hù)次承租人的合法權(quán)益，有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，也符合法律鼓勵交易的目標(biāo)和精神。當(dāng)前，房屋轉(zhuǎn)租甚至連環(huán)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，對于轉(zhuǎn)租行為而言，只要承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同不存在損害出租人的合法權(quán)益，不涉及損害國家利益、社會公共利益、集體利益或者第三人合法利益，不違反法律規(guī)定的情形，則法律應(yīng)充分保護(hù)市場交易，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。