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文章來自:『福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)』

在運(yùn)用收益還原法評估物業(yè)時(shí)，土地要不要折舊？這是一個(gè)有爭議的問題。我國一些評估著作中都沒有把土地折舊列為房地產(chǎn)收益中扣除項(xiàng)目，這里所說的土地折舊指的是土地使用權(quán)取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的攤提。中國房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)編的“房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法”在說明純收益時(shí)，有這么一段文字“以收益為目的而出租的房地產(chǎn)，其純收益是由其租賃收入（房租）扣除折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃中介費(fèi)等后的余額。”令人不解的是建筑物提折舊，而土地卻不提折舊。從資產(chǎn)成本的角度來看，建筑物和土地同屬成本，要提折舊，兩者都應(yīng)提取折舊，否則都不提折舊。

引起分歧的根本原因在于土地使用有沒有期限。在土地私有制下，當(dāng)產(chǎn)權(quán)人擁有土地的所有權(quán)時(shí)，土地的收益可以無限期持續(xù)下去，但是建筑物有一個(gè)耐用年限，如果建筑物到了耐用年限無法使用，房地產(chǎn)的收益就會(huì)減少。因此，為了保證房地產(chǎn)收益的持續(xù)獲得，產(chǎn)權(quán)人必須在建筑物達(dá)到耐用年限時(shí)能夠建造具有同等效用的建筑物來替代舊建筑物。這樣就必須通過提取折舊的辦法來實(shí)現(xiàn)。歐美國家在運(yùn)用收益還原法評估房地產(chǎn)時(shí)從房地產(chǎn)的總收益中扣除建筑物的折舊，在理論上是正確的。但是在我國有限期使用土地的制度下，土地使用權(quán)有一個(gè)最高限期，就不能簡單地套用估價(jià)方法。在我國以前土地劃撥使用的制度下，土地可以無期限使用，只提建筑物折舊，是可以的，但是實(shí)行土地有償有期限使用后，情況就不同了。因?yàn)楫?dāng)土地使用權(quán)到期以后，建筑物的所有權(quán)也隨土地一并歸國家所有，這樣就不能機(jī)械地把建筑物作為固定資產(chǎn)，而將土地使用權(quán)劃為無形資產(chǎn)。事實(shí)上，在土地有償有期限使用的情況下，建筑物所有權(quán)歸國家，這與土地使用權(quán)已無太大的差別。

因此，土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。這樣，在土地使用到期時(shí)，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)。

在目前，由于土地使用制度改革不久，土地使用年期差異不大，對房地產(chǎn)評估結(jié)果影響不大、不明顯。但是隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)剩余使用年限的差異將越來越大，所以現(xiàn)在就應(yīng)該予以重視。