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哪些因素影響評估價？

買賣二手房時，購房者提出貸款申請了，銀行會委托專業(yè)的評估機構對房屋進行全面評估，最后給出一個專業(yè)的評估值。參考的因素有很多，比如房齡、地段、戶型、公攤等等。

通常房屋評估值比實際成交價要低10%-25%左右，所以如果業(yè)主咬住不愿意還價，而你又的確想買下這套房，那么你得多準備10%-25%的首付款。

舉個簡單的例子：

某人購買一套總價200萬的房子，但銀行評估值因為160萬，他能貸款的最高額度是160萬×80%=128萬。首付則是40萬+32萬=72萬。

一般來說，賣二手房是評估價格越低，稅費越輕，這是陰陽合同的出現的根本原因，而買二手房則希望評估價越高越好，因為這意味著能貸到更多錢，甚至有一些房主跟評估機構勾結虛高評估價，連首付款能賺出來。這是一種變相的零首付策略。

一、買二手房貸款怎么辦理

（一）準備材料

購房者確定貸款銀行之后就要開始準備貸款資料了，首先遞交材料，提出貸款申請，買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。

（二）評估

二手房都會進行評估，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3－5個工作日內即可完成。交易方需交納評估費。

（三）銀行審批

銀行會根據貸款人提交的材料進行審批，貸款銀行審批，銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

（四）過戶放貸

審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。然后辦理房產證抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸，買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

二、貸款房屋抵押貸款可貸多少

房屋抵押貸款額度根據評估價決定，通常情況下可以貸到評估價的七成左右。但在實際貸款過程中，貸款額度會有所變化，這是因為房屋抵押貸款額度受以下因素影響：

（一）房屋變現情況不同，房屋抵押貸款要求所抵押的房屋有比較高的變現能力，變現能力越高，可貸額度越高；

（二）房齡不同，額度不同，一般房齡不超過20年，越是新的樓盤抵押貸款額度就越高；

（三）房屋面積，房屋抵押貸款基本要求面積不得少于50平，面積越小可貸額度越低。

（四）所選擇的貸款機構不同，就拿銀行來說，各銀行對于房屋抵押貸款的額度規(guī)定都不一樣，比如平安銀行的“房產抵押消費貸款”規(guī)定，貸款額度最高為房產評估價值的75％；中信銀行“房抵貸”規(guī)定，貸款額度最高為房產評估價值的90％；浦發(fā)銀行“個人消費貸款”規(guī)定，以住房及商業(yè)用房抵押，貸款額度最高為房產評估價值的100％，如果是在貸款公司辦理，對于資質優(yōu)秀的申請人，貸款額度會更高一些。