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一、農(nóng)村房屋買賣合同效力裁判規(guī)則

一、一般裁判規(guī)則

1、最高人民法院

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)的通知》第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》（2021年1月1日起實施）規(guī)定的合同無效的情況和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。

另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第35條也明確“對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效?！?/p>

2、各地高級人民法院

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》、《北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》，對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無效為原則、以認(rèn)定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時買受人已經(jīng)戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效;對于《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無效。

根據(jù)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。

根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

二、特殊裁判規(guī)則

1、集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會被認(rèn)定為有效合同。

2、出賣人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力。

3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力。

4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制。合同無效系自始無效，單純的時間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當(dāng)事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償?shù)恼埱?，?yīng)當(dāng)適用訴訟時效期間的限制。

二、農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定

具備以下條件的農(nóng)村房屋買賣合同有效：

1、行為人具有相應(yīng)的締約資格。買受人是城鎮(zhèn)居民的，合同無效；

2、意思表示真實；

3、不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

根據(jù)《民法典》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反行政法規(guī)、法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗。

三、農(nóng)村房屋買賣合同

賣方：__________（甲方）

身份證號：__________________買房：__________（乙方）

身份證號：__________________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條房屋概況

甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，、三樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

第二條房屋價格及其他費用

甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整（￥______）;

第三條付款方式

簽訂合同之日一次性付清;

第四條違約約定

1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。

2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費用由乙方自行負(fù)擔(dān)。

第五條

第六條

征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方全部，甲方負(fù)責(zé)積極配合;

第七條

第八條

第九條

第十條

第十一條

甲方（簽?。篲___________

住址：_________________

聯(lián)系電話：_____________

乙方（簽?。篲___________

聯(lián)系電話：_____________

簽訂日期：___年___月___日