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1、合同陷阱

消費(fèi)者在與中介公司簽訂二手房委托預(yù)訂協(xié)議、交付訂金之前，一定要先了解該中介公司是否有賣主與之簽訂的委托合同。如有的話，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的公平原則，將雙方的違約責(zé)任寫進(jìn)“協(xié)議”之中。如果中介公司沒(méi)有與賣主簽訂委托合同，則一定要仔細(xì)閱讀“協(xié)議”條款內(nèi)容，對(duì)于明顯不利于消費(fèi)者的、或是雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的條款，可以要求修改甚至拒簽。

二手房交易合同需要注意以下十個(gè)要素必不可少：

(1)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

(2)標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書資料的移交過(guò)程。價(jià)款這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。

(3)履行期限、地點(diǎn)、方式這里主要寫明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

(4)違約責(zé)任這里主要說(shuō)明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。

(5)解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

(6)合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成熟或不成熟;生效或失效期限;致使合同無(wú)效的情形;幾種無(wú)效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件;合同無(wú)效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

(7)合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

(8)合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

(9)附件在此說(shuō)明本合同有哪些附件;

(10)附件的效力等。

2、質(zhì)量陷阱(故意隱瞞二手房質(zhì)量缺陷)

建筑質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)的價(jià)格和今后的使用期限，有的二手房就是因建筑質(zhì)量不好的原因，原房主才決定出售的。原房主在交易時(shí)，有時(shí)可能會(huì)有意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者如果不仔細(xì)觀察就輕易購(gòu)買，將會(huì)受到損失。對(duì)房屋質(zhì)量的檢查包括墻壁、地面是否有裂縫，廚房和衛(wèi)生間是否漏水，外墻是否滲水、門窗是否有損壞等。除了這些常見(jiàn)的建筑缺陷外，購(gòu)房者還要查清核實(shí)二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越長(zhǎng)其房屋質(zhì)量就有可能越差。一般在交易前房屋出現(xiàn)的房屋裂紋、漏水等質(zhì)量問(wèn)題一般都經(jīng)過(guò)業(yè)主處理過(guò)，交易過(guò)程中一般很難發(fā)現(xiàn)，但住進(jìn)去之后就原形畢露。因此有些地方甚至出現(xiàn)了在當(dāng)?shù)爻Ｄ旮憬ㄖ錾淼摹懊耖g驗(yàn)房師”，專查建筑質(zhì)量問(wèn)題。

3、結(jié)構(gòu)陷阱

消費(fèi)者購(gòu)買二手房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期間經(jīng)過(guò)改建，其基本結(jié)構(gòu)可能有所改變，經(jīng)過(guò)改建、加建的部分可能會(huì)增加二手房的價(jià)格，增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。另外購(gòu)房者要注意原房屋改建、加建部分的手續(xù)是否完善，加建的房屋是否屬于臨時(shí)建筑中的違章建筑，是否通過(guò)了有關(guān)部門規(guī)劃、設(shè)計(jì)等有關(guān)要求，是否補(bǔ)辦了房屋所有權(quán)證書等，均要充分了解以免今后產(chǎn)生糾紛。

4、產(chǎn)權(quán)陷阱

二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產(chǎn)權(quán)證明，因此交易中一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人、有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等，而且還要到有關(guān)部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，交易中必須到房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。目前一些二手房屋轉(zhuǎn)讓后，新房主以為擁有了舊房主的一切合法權(quán)屬證明就可以萬(wàn)無(wú)一失，也就沒(méi)有必要再花錢去辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)了，這種做法是政策不允許的，也往往會(huì)留下許多隱患，除了新房主不能辦理有關(guān)抵押、擔(dān)保、行使處分權(quán)利之外，萬(wàn)一原房主推翻原轉(zhuǎn)讓合同或提出額外要求，極易產(chǎn)生糾紛。

還有種情況是房屋被封，原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經(jīng)判決并予以登報(bào)公告作廢的房產(chǎn)證，尋找買家騙取首付款或押金攜款潛逃，是新近出現(xiàn)的一種陷阱。

沒(méi)辦下房產(chǎn)證就出售房屋，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆的區(qū)域的一大怪。因?yàn)殚_發(fā)商存在違規(guī)開發(fā)，手續(xù)不全，從而需要等待開發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用才能辦理，或者開發(fā)商把整棟房屋在銀行做了抵押，還沒(méi)有撤銷抵押等原因?qū)е路课輿](méi)有辦下產(chǎn)權(quán)證，但是房主又想變現(xiàn)于是市場(chǎng)中就有了名為出售房屋所有權(quán)而實(shí)質(zhì)出售使用權(quán)的情況，對(duì)于不同情形應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，慎重購(gòu)買。

5、偽造各項(xiàng)房屋產(chǎn)權(quán)證件和身份證，詐騙房款。

一些詐騙犯采用不正當(dāng)?shù)氖侄?，偽造幾乎可以以假亂真的房屋所有權(quán)證件及身份證，然后公然持假證件到房市登記出賣，而受騙的購(gòu)房人為了省去中介費(fèi)，與其私下交易，受害人房子買到手后，當(dāng)他們持假手續(xù)到房產(chǎn)部門去辦理更名手續(xù)時(shí)被告知他們持有的是假證件(此前被害人如果去房管局咨詢，是查不出問(wèn)題的);而此時(shí)真房主對(duì)自己房子被賣一事還一無(wú)所知，因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項(xiàng)證件委托給他人，以免給不法之徒帶來(lái)可乘之機(jī)。

6、不告知拖欠物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、暖、氣費(fèi)等諸多費(fèi)用，消費(fèi)者無(wú)法結(jié)清，或者一些房主簽訂合同后不肯賣了或拖延交付，有的甚至把合同中約定的家具擅自搬走。