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在售賣現(xiàn)房產(chǎn)品期間，存在以下行為者則可能構(gòu)成欺詐行為：1、故意將不符合標(biāo)準(zhǔn)甚至質(zhì)量低劣的房屋以合格或者優(yōu)質(zhì)房屋的名義出售；2、銷售現(xiàn)房的過程中，故意隱藏房產(chǎn)真實(shí)的建筑面積，企圖以此獲取非法暴利；3、將普通的合格房屋冒充為優(yōu)秀工程，試圖借此來詐騙優(yōu)質(zhì)工程所增加的費(fèi)用；4、明知道某些房屋無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行公開銷售，卻仍然進(jìn)行銷售活動(dòng)；5、通過虛報(bào)最低售價(jià)、清盤價(jià)等具有誤導(dǎo)性的價(jià)格信息進(jìn)行銷售；6、故意隱瞞開發(fā)商的真實(shí)身份，或者假冒其他開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售活動(dòng)；7、采用雇傭他人等手段進(jìn)行欺騙性的銷售引導(dǎo)；8、借助廣播、電視、報(bào)紙、雜志等公眾傳媒對商品房進(jìn)行無法實(shí)現(xiàn)的虛假宣傳。若開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)上述任何一種情況，且該行為是出于故意或者明知的狀態(tài)下實(shí)施的，那么購房者便有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定，以開發(fā)商存在欺詐行為為理由，向其提出雙倍賠償?shù)恼埱??！睹?/div>

1、銷售現(xiàn)房時(shí)，將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋銷售的；2、銷售現(xiàn)房時(shí)，故意隱瞞房屋真實(shí)面積，以牟取暴利的；3、一般的合格房屋冒充優(yōu)質(zhì)工程從而騙取優(yōu)質(zhì)工程加價(jià)的；4、銷售明知不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行公開銷售的房屋的；5、虛標(biāo)最低價(jià)、清盤價(jià)等欺騙性價(jià)格進(jìn)行銷售的；6、故意隱瞞開發(fā)商真實(shí)身份，或冒充其他開發(fā)商名義銷售的；7、采取雇傭他人等方式進(jìn)行欺騙性的銷售誘導(dǎo)的；8、利用廣播、電視、報(bào)紙、雜志等大眾媒體對商品房做不可實(shí)現(xiàn)的虛假宣傳的。如果開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)以上幾種情況的，并且開發(fā)商是故意或明知的，購房者可以以開發(fā)商作出欺詐行為為由而依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條要求其雙倍賠付。一、商品房買賣合同中欺詐的認(rèn)定及其法律后果是什么欺詐應(yīng)具備以下條件：①欺詐行為的存在。②欺詐行為應(yīng)為一方當(dāng)事人所實(shí)施。③欺詐行為對合同的訂立具有決定性作用。欺詐的構(gòu)成虛具備以下要件：(1)必須有欺詐的故意。此

以下商品房禁止轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效。2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利

《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)以其房屋所有權(quán)交換房屋買受人一定數(shù)額貨幣(購房款)和一定年限(返本期限)內(nèi)的使用權(quán)。售后包租實(shí)際包含兩層法律關(guān)系：一是買賣合同關(guān)系，二是租賃合同關(guān)系。返本銷售和售后包租，對房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)來講，其目的是可以迅速回籠建設(shè)資金;對購房者而言，返本銷售的有利之處是可以獲得比銀行利潤更高的回報(bào)，售后包租則可以保證自己一定期限內(nèi)的租金收益。在目前的法制狀況下，沒有強(qiáng)大的監(jiān)管手段來保證房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)返本和保證租金收益。從實(shí)際情況看，大多數(shù)房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)確定的返本年限和包租期限與回報(bào)率都是不合理的，而且銷售價(jià)格都偏高，返本、包租只是促銷手段，且往往帶有一定欺騙性，因此法律全面禁止返本銷售和售后包租。

購商品房有增值稅，營改增后銷售房屋稅率是11%。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三章第十五條規(guī)定：(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6%。營改增后，(二)提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。(三)提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。(四)境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。第十六條增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。一、商品房買賣合同的內(nèi)容商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。(二)商品房基本情況。(三)商品房的銷售方式。(四)商品房價(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式、付款時(shí)間。(五)交付使用條件及日期。(六)裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。(七)

開發(fā)商從事商品房銷售應(yīng)具備的條件有：（一）開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已落實(shí)。審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)商如果不具備商品房預(yù)售法定條件，沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，其與購房者簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》是無效的，不具有法律效力?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱的商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為?！睋?jù)此規(guī)定，支付定金的認(rèn)購行為屬于商品房預(yù)售范圍。作為購房人一定要首先審查開發(fā)商是否具備商品房銷

開發(fā)商捂盤惜售為何屢禁不止？▇深圳房地產(chǎn)律師張*榮2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號文件，俗稱國六條），第一次將打擊開發(fā)商捂盤惜售行為上升至國務(wù)院層面，其中第四（十）條規(guī)定：進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，……對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。2007年7月13日原深圳市國土房產(chǎn)局下發(fā)深國房〔2007〕331號文件《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》，其中第一條即規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理"VIP卡"等行為，禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告，禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng);取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，必須在10日內(nèi)，采取公開、公平

網(wǎng)友咨詢：我們購買的是東莞期房，絕大多數(shù)購房戶早在去年上半年就一次性交齊了房款，而我們一直也沒見到他們的售房許可證，而且，按合同約定，房子應(yīng)該在2013年12月28日之前交房，可是至今也沒有通知我們拿鑰匙。我們都很著急。請問律師：我們現(xiàn)在該怎么辦？律師回復(fù)：開發(fā)商是否已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，可到房地產(chǎn)管理部門查詢。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條之規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果通過查詢發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商確實(shí)沒有取得商品房預(yù)售許可證，那么開發(fā)商售房的

(一)開發(fā)商品的《營業(yè)執(zhí)照》。營業(yè)執(zhí)照是國家政府部門批準(zhǔn)一個(gè)單位依法經(jīng)營的證明。查看營業(yè)執(zhí)照的目的有二：看這個(gè)單位是否存在，看該單位的營業(yè)范圍。同時(shí)，還應(yīng)注意營企業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過年檢，若未經(jīng)年檢則為無效。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照的時(shí)候，該企業(yè)注冊資金還未全部到位，這時(shí)的企業(yè)還未正式成立。若是開發(fā)商委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售該住宅，需要查看《代理銷售委托書》及該機(jī)構(gòu)的《營業(yè)執(zhí)照》。(二)開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃，開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應(yīng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。(三)開發(fā)商的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間來交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務(wù)。如果開發(fā)商沒有按期交房，買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。(四)《國有土地使用證》。依據(jù)我國法律，只有經(jīng)過出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)

一、新盤的認(rèn)籌現(xiàn)在很多的樓盤都喜歡先認(rèn)籌，就是交付一定金額的錢，先排個(gè)號，等到時(shí)候開盤了，直接選房，選房成功后還可以享受一定的優(yōu)惠。這其實(shí)是開發(fā)商的一種營銷手段，目的在于融資。開發(fā)商會(huì)根據(jù)認(rèn)籌的情況來判斷樓盤的關(guān)注度，再定出開盤的價(jià)格。很多時(shí)候認(rèn)籌的數(shù)量是大于推出的房源數(shù)量的，這時(shí)在開盤的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)搖號的環(huán)節(jié)。當(dāng)然，也有一些是根據(jù)認(rèn)籌的先后順序來選房的。注意事項(xiàng)：一般認(rèn)籌的時(shí)候房子還在建，是沒有預(yù)售證的。不要盲目跟風(fēng)，好多時(shí)候是開發(fā)商自己造勢出來的現(xiàn)象，根據(jù)自己的需求去辨別，買期房是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。二、五證不齊就出售也有一些開發(fā)商，在五證沒有辦齊的時(shí)候就出售房屋，搞內(nèi)部認(rèn)購。大多數(shù)的人可能不會(huì)注意，往往交了訂金卻發(fā)現(xiàn)遲遲不能交房。而你在簽合同的時(shí)候，質(zhì)疑五證，往往得到的借口都是正在辦理，下個(gè)月就辦好。注意事項(xiàng)：如果開發(fā)商五證不齊，不推薦購買，也是避免后期的一些麻煩，當(dāng)然不是所有都會(huì)出問題，

1、未按規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；2、未按規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；3、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；4、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工的商品房的；5、分割拆零銷售商品房住宅的；6、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；7、未按規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房管理辦法》的；8、委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。一、房屋產(chǎn)權(quán)類別有哪些房屋產(chǎn)權(quán)的類別主要包括：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、小產(chǎn)權(quán)房等。房屋產(chǎn)權(quán)分類主要是根據(jù)房屋所占用的土地的性質(zhì)及房屋物權(quán)是否明晰，房屋是否能自由轉(zhuǎn)讓等標(biāo)準(zhǔn)劃分的?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三條第一款規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條規(guī)定，本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提

本報(bào)訊（記者李林）5月1日起，鄭州市房地產(chǎn)商售房時(shí)包括燃?xì)獬跹b費(fèi)等多種費(fèi)用嚴(yán)禁價(jià)外加價(jià)，所有商品房銷售要求一套一標(biāo)嚴(yán)禁貓膩。這是3月31日鄭州市物價(jià)局與鄭州市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的消息。嚴(yán)禁價(jià)外加價(jià)據(jù)介紹，任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得以任何名義違反規(guī)定，將應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、燃?xì)獬跹b費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房地產(chǎn)測繪費(fèi)等代收費(fèi)用列在價(jià)外征收。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將公示及承諾的主要內(nèi)容、事項(xiàng)和代收費(fèi)用在合同中明確約定，不得在公開標(biāo)明的商品住房銷售價(jià)格之外加收任何費(fèi)用，也不得在商品住房交付使用時(shí)委托物業(yè)服務(wù)單位追加房價(jià)外的任何費(fèi)用（政府性基金及法定稅金除外）。銷售情況必須明示商品住房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)，并實(shí)行一套一標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋公開銷售之前，應(yīng)當(dāng)對許可納入交易的所有商品住房，按規(guī)定在其銷售場所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊、電腦查

如若開發(fā)商有如下任何一種行為，便可認(rèn)定其存在欺詐現(xiàn)象：首先是在銷售過程中對房屋實(shí)際狀況進(jìn)行刻意隱瞞，從而將不符合銷售標(biāo)準(zhǔn)的房屋予以出售；其次是蓄意掩蓋尚未獲得商品房預(yù)售許可證的真相；最后則是實(shí)際情況與廣告宣傳之間存在嚴(yán)重出入。《民法典》第一百四十八條一方以欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十七條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

農(nóng)村土地不允許開發(fā)的項(xiàng)目包括嚴(yán)格禁止進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但用于建設(shè)宅基地的除外。農(nóng)村土地屬于集體所有，直接利用村集體土地開發(fā)任何項(xiàng)目都是不允許的。因此只有國有土地或國家征收的農(nóng)村集體土地才可以進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目。按照我國相關(guān)法律規(guī)定，是不能直接使用村集體土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的。農(nóng)村土地不允許開發(fā)的項(xiàng)目包括：嚴(yán)格禁止進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但用于建設(shè)宅基地的除外。農(nóng)村土地屬于集體所有的土地，直接利用村集體土地開發(fā)任何項(xiàng)目都是不允許的。因此只有國有土地或國家征收的農(nóng)村集體土地才可以進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目。按照我國相關(guān)法律規(guī)定，是不能直接使用村集體土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的。 農(nóng) 村 土 地 開 發(fā) 項(xiàng) 目 限 制農(nóng)村土地開發(fā)項(xiàng)目受限，主要是為了保護(hù)農(nóng)村環(huán)境和農(nóng)民的利益。這些限制包括土地用途、容積率、建筑高度、密度等規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村土地的用途主要是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民自給自足或者農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，任何超出這些用途的農(nóng)