久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

應(yīng)當(dāng)確認(rèn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先，因為，基于共有關(guān)系，共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有所有權(quán)保護的最高效力，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)基于債權(quán)產(chǎn)生，則不具備此效力。根據(jù)

“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，共有人的優(yōu)先購買權(quán)比承租人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。作為房屋而言，無論先前共有形式如何;一旦共有人轉(zhuǎn)讓房屋時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。因為房屋通常是結(jié)構(gòu)上相連，或配套使用，是不易分割的一個整體，讓其共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，有利于對房屋進行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，有利于消除矛盾。

一、農(nóng)村買房合同可以在哪些情況下無效

1、地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人土地出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。5、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、承租人哪些情形下不能主張優(yōu)先購買權(quán)

承租人在下列情形下不能主張優(yōu)先購買權(quán)：

1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；

2、出租人將房屋出售給近親，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孫子；

3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人未在十五日內(nèi)明確表示購買的；

4、第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。