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通常是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑的向社會(huì)公眾銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，因而小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者不能得到法律的有效保護(hù)，反而構(gòu)成違法。

一、如何認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣的效力

小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，但因?yàn)闆]有繳納土地使用出讓金而無法獲得國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明的房子。

1、對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣要進(jìn)行區(qū)分，如果經(jīng)過規(guī)劃部門規(guī)劃，主要為舊村改造項(xiàng)目的小產(chǎn)權(quán)房，該房屋具備合法性，出賣該房屋的合同合法有效。

2、如果未經(jīng)行政部門許可或臨時(shí)建筑超過期限，系經(jīng)出賣人私自建造，則為違章建筑，依法應(yīng)予拆除，不得買賣，應(yīng)認(rèn)定為合同無效。

二、小產(chǎn)權(quán)房子能轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)嗎？

小產(chǎn)權(quán)房無法轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，也未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種習(xí)慣叫法。因?yàn)樗鼪]有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，所以，它不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)房即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對(duì)詞，也就是購(gòu)房者既有了《房屋所有權(quán)證》，也有了《土地使用權(quán)證》?？梢院戏ǖ倪M(jìn)行二手房交易，其對(duì)房屋所占土地享有合法的使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)利。所以小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的房產(chǎn)。

三、村集體小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎

村集體小產(chǎn)權(quán)房買賣合同符合條件的有效。對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的如取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，可以認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，應(yīng)作無效處理。