法律對認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力是怎么規(guī)定的
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-06-12 11:11:46
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一、法律對認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力是怎么規(guī)定的
1、商品房預(yù)售合同的效力自成立開始就生效。但是，如果沒有將預(yù)售合同進(jìn)行備案，就不能對第三方產(chǎn)生效力。房產(chǎn)合同備案一般是指房屋預(yù)售中，當(dāng)事人先進(jìn)行網(wǎng)簽備案，時(shí)間是自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
2、法律依據(jù)：
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條、商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。
《中華人民共和國民法典》第二百一十五條、當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
二、商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定
出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
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[案情介紹]2008年10月1日張某將自己從開發(fā)商處買來的位于南京浦口**家園的一套面積102平方米的預(yù)售商品房向王某出售，該套房產(chǎn)雖已交付，但兩證尚未辦理，張某與王某雙方在中介公司的見證下簽署了《房屋買賣居間合同》，同時(shí)王某向張某交付了2萬元定金，同時(shí)雙方在合同中約定：買方在簽訂本合同時(shí)先付給賣方定金人民幣貳萬元整，在過戶手續(xù)開始辦理前支付30%;雙方約定在2008年10月27日之前完成過戶手續(xù)。自本協(xié)議簽定之時(shí)起，如賣方單方違約，則需賠償買方雙倍定金，如買方單方違約，則買方的定金歸賣方所有，同時(shí)約定在2008年10月27日辦理該套房產(chǎn)的交易過戶手續(xù)并進(jìn)行房屋交付。后王某未向張某支付30%的購房款，該房屋兩證2008年10月27日前未取得，雙方之間約定的過戶手續(xù)也一直未能完成，2008年12月，王某以該房屋沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能出賣為由將張某訴至法院，要求法院確認(rèn)《房屋買賣居間合同》無2023-06-10250人看過 -
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商品房預(yù)售最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本條是關(guān)于商品房預(yù)售合同效力和補(bǔ)辦商品房預(yù)售許可證明對合同效力影響的解釋。按照房屋銷售不同劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以將房屋銷售分為現(xiàn)房和期房銷售，現(xiàn)房是指已經(jīng)建成并能居住的房屋，買賣現(xiàn)房的行為稱為現(xiàn)售。期房是指未建成的在建房屋，買賣期房的行為稱為預(yù)售。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售必須具備4個(gè)條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;4、已辦理銷售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。出賣人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))在銷售期房之前，2023-06-10207人看過 -
商品房預(yù)售1.出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。2.當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。一、開發(fā)商未取得預(yù)售許可證就賣房合法嗎開發(fā)商沒有預(yù)售證就開始賣房子違法。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買賣交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售并與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。二、沒有預(yù)售許可證的房屋買賣合同還有效嗎沒有預(yù)售許可證的房屋買賣合同沒有效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買賣交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的行為屬于違法，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。三、沒有預(yù)售許可證商品房買賣合同能否生效沒有取得商品房2023-06-2457人看過
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單方解除合同商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定如下。商品房預(yù)售合同依法訂立的，合同有效。未辦理登記備案手續(xù)的，一般不影響合同效力。但是，人對此有約定的，合同無效。但是，如果一方履行了主要義務(wù)，另一方接受了，合同仍然有效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同甲方：xx身份證號xxx，地址：電話：乙方：xx身份證號：xxx，地址：電話：甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方購買的xx市xx路xx號xxx室房屋的《商品房預(yù)售合同》的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給甲方一事，達(dá)成如下一致意見。（一）《預(yù)售合同》所購房地產(chǎn)的基本情況1、物業(yè)類別：住宅；2、建筑面積：xxx平方米（暫測）3、戶型：3室2廳；4、類型：預(yù)售房地產(chǎn)，未交付；5、是否設(shè)定抵押：是，乙方辦理了銀行抵押貸款，貸款總額為：人民幣xx萬元；6、有無權(quán)利限制：無。（二）轉(zhuǎn)讓價(jià)格人民幣xx萬元整（rmb：xx萬元）。（三）支付方式與轉(zhuǎn)讓方式雙方約定xxx年x月x日上午x點(diǎn)共同至銀行辦理提前還貸手續(xù)，屆時(shí)2023-08-18183人看過 -
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如果商品房預(yù)售合同里約定，只有辦理了商品房預(yù)售合同備案，該商品房預(yù)售合同才能生效，那么沒有備案的商品房預(yù)售合同就是無效的;如果商品房預(yù)售合同里沒有做出這樣的約定，那么沒有備案的商品房預(yù)售合同就是有效的。一、購買未取得《商品預(yù)售許可證》的房子，有什么后果對于購房者而言，購買未取得商品房預(yù)售許可證的房產(chǎn)的后果，就是商品房買賣合同有可能被認(rèn)定無效。建設(shè)部明文規(guī)定：期房在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，不可以銷售房屋以及以任何方式向客戶收取任意房類的錢款。購買未取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，如果房屋發(fā)生任何問題或糾紛，也將不受法律保護(hù)，合同是無效的。二、注銷購房合同需要多久目前，注銷購房合同辦理的時(shí)限并沒有全國統(tǒng)一的法律規(guī)定，由各省、自治區(qū)直轄市主管部門依據(jù)本轄區(qū)情況作出規(guī)定。購房合同可以劃分為商品房預(yù)售合同、商品房現(xiàn)售合同以及二手房買賣合同。我國實(shí)行商品房預(yù)售合同備案制度，商品房預(yù)售合同簽2023-04-04214人看過
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尊敬的各位購房者們，您們可根據(jù)法律規(guī)定享有預(yù)購買型商品房時(shí)所簽訂的預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓權(quán)，然而值得注意的是，對于尚未竣工交付且購房者未能取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明的商品住房，則不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在此情況下，房地產(chǎn)行政管理部門也會(huì)嚴(yán)格遵循相關(guān)法規(guī)，在預(yù)售商品房達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并完成交付工作，同時(shí)預(yù)購方成功獲得了房屋的所有權(quán)證書之前，是不會(huì)為他們辦理任何形式的轉(zhuǎn)讓手續(xù)的。當(dāng)所有條件都已滿足并且得到確認(rèn)之后，預(yù)購商品住宅的用戶便可以自由轉(zhuǎn)讓原有的預(yù)售合同中所承載的債權(quán)或者權(quán)利義務(wù)給需要的第三方。《民法典》第五百四十五條債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗第三人。2024-08-21493人看過 -
法律綜合知識商品房預(yù)售合同時(shí)通常被賦予了法律約束力。若該商品房預(yù)售合同依照法定程序訂立且并不以辦理登記備案手續(xù)作為其生效要件的話，那么該合同在簽訂之日起便立即生效；反之，倘若登記備案手續(xù)被明確規(guī)定為合同生效的必備要素，那么在相關(guān)手續(xù)尚未辦理齊全之前，該份合同通常將被視為無效，但如有證據(jù)表明其中一方已實(shí)際履行了主要義務(wù)并得到另一方的認(rèn)可，則該合同仍可視為有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外2024-05-18287人看過 -
預(yù)售商品房是可以抵押的，訂立有效的抵押合同，抵押行為具有法律效力。但是，在辦理了抵押登記后，抵押權(quán)才依法設(shè)立。根據(jù)《民法典》第一百四十三條的規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。第四百條規(guī)定，設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；（四）擔(dān)保的范圍。預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記注銷登記證明預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是指購房人以預(yù)購的商品房期房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請購房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時(shí)還不能辦“其他權(quán)利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預(yù)先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給銀行了，別人不能再主張抵押權(quán)了，防止購房人再將該房抵押給別人。登記申請人是金融機(jī)2023-08-18481人看過 -
法律綜合知識一、預(yù)售商品房抵押有什么法律效力1、優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ７康禺a(chǎn)抵押以后，債務(wù)人如果不按期履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2、追及的效力。房地產(chǎn)抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權(quán)，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的的房地產(chǎn)讓與他人時(shí)，抵押權(quán)人可以追及抵押物而行使其權(quán)利，如抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。3、物上請示權(quán)。抵押權(quán)人對抵押的房地產(chǎn)享有物上請求權(quán)。即包括抵押人在內(nèi)，無論誰非法侵害抵押，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利的名義獨(dú)立請求法律保護(hù)。二、預(yù)售商品房抵押合同的基本內(nèi)容有哪些（一）雙方的基本信息，抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、身份證號、住所以及聯(lián)系方式；（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額，。（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積等房地產(chǎn)的具體信息；（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，具體價(jià)值可以請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；（2024-01-15474人看過
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開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同有效。一、商品房的預(yù)售合同有什么效力第一，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！睂＜姨嵝?，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。第二，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“2023-03-08494人看過 -
法律綜合知識認(rèn)定有效合同的規(guī)定為：1、當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。民事行為能力包括合同行為能力和相應(yīng)的締約行為能力，這是當(dāng)事人了解和把握合同的發(fā)展?fàn)顩r及法律效果的基本條件。2、當(dāng)事人意思表示真實(shí)。3、不違反法律或社會(huì)公共利益。4、合同標(biāo)的須確定和可能。《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。2024-04-22428人看過
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商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。 商品房預(yù)售的前提是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，并且房屋已經(jīng)完成了基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施的建設(shè)，具備了預(yù)售的基本條件。 在商品房... 更多>
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#商品房預(yù)售
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用于預(yù)售商品房的合同，合同的效力如何認(rèn)定江蘇在線咨詢 2021-10-25商社預(yù)售合同的有效性分為1、沒有預(yù)售許可證的商社預(yù)售合同。《商社買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：賣方未取得商社預(yù)售許可證，與買方簽訂商社預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無效，但起訴前取得商社預(yù)售許可證的，可認(rèn)定有效。2、未辦理注冊登記手續(xù)的商社預(yù)售合同。最高人民法院《商社買賣合同糾紛說明》第6條規(guī)定：當(dāng)事人以商社預(yù)售合同不符合法律，行政法規(guī)規(guī)定辦理登記手續(xù)為理由，要求確認(rèn)合同無效，不予支持。 -
法律對預(yù)售商品房的規(guī)定是什么重慶在線咨詢 2023-06-16商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 -
2022年商品房預(yù)售合同效力的確定是怎樣的海南在線咨詢 2022-11-131、確定商品房預(yù)售合同的效力如下：已取得預(yù)售許可證簽訂的商品房預(yù)售合同有效，未取得預(yù)售許可證簽訂的商品房預(yù)售合同無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。 2、法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》 第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 3、法律依據(jù)：《商品房 -
商品房預(yù)售合同中預(yù)售合同的主要條款指的是什么？如何認(rèn)定合同效力青海在線咨詢 2022-02-10預(yù)售制度是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn)?，房屋依附于土地，商品房?xiàng)目的合法開工建設(shè) -
國家有關(guān)判定商品房預(yù)售合同有效無效無效商品房預(yù)售合同有效的規(guī)定廣西在線咨詢 2022-01-24簽訂預(yù)售合同，除了合同格式要全面嚴(yán)謹(jǐn)外，還要熟悉有關(guān)法律條文，這樣才能保證發(fā)生糾紛時(shí)，自己的權(quán)益不受損害。國家有關(guān)判定商品房預(yù)售合同有效無效的規(guī)定如下一、開發(fā)商沒有取得土地使用權(quán)證的，商品房預(yù)售合同無效二、開發(fā)商在一審訴訟期間，補(bǔ)辦了土地證和商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效三、開發(fā)商將同一期房子先后出售給兩人，如都未發(fā)放房量所有權(quán)證，則后簽訂的購房合同無效如果后簽訂合同的購房者辦理了房屋所
