同一項(xiàng)目分次開發(fā)，土地增值稅能否分別清算
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-11-24 14:21:13
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【網(wǎng)友問題】
我公司現(xiàn)有一塊土地，分三期進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按三次進(jìn)行清算，但是此次開發(fā)區(qū)發(fā)改委的＊＊只是按一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)，只是人為分為三部分開發(fā)（分三次辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)）。請(qǐng)問分三次清算是否合理？假設(shè)按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算后，能否到最后合并起來后再繳納土地增值稅？
【律師解答】
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算。企業(yè)分三期開發(fā)房地產(chǎn)，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)分三期進(jìn)行清算，不能合并一次進(jìn)行清算。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）第三條規(guī)定，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)按分三期項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。各分期項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。而不能各分期項(xiàng)目清算后，將三期合并確定多退少補(bǔ)稅款。
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根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定，從2007年2月1日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)符合條件的納稅人開展土地增值稅清算工作。筆者結(jié)合工作實(shí)踐，就土地增值稅清算過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)歸納如下：一、印花稅扣除常見錯(cuò)誤做法：在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，造成了印花稅的重復(fù)扣除?！菊_做法】：印花稅應(yīng)列入公司的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，不再計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除?！菊呓馕觥浚骸敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已對(duì)應(yīng)予以扣除。”二、評(píng)估費(fèi)用扣除常見錯(cuò)誤做法：將評(píng)估費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。正確做法：視納稅人2023-05-05457人看過 -
一、稅收規(guī)定企業(yè)所得稅中的開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi),指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)土地增值稅條例規(guī)定的開發(fā)間接費(fèi)：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！鄙鲜鑫募信e的八項(xiàng)費(fèi)用。參考湖南2014年7公告：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。二、企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，通常在上述文件所規(guī)定的八項(xiàng)費(fèi)用之外列支了與項(xiàng)目相關(guān)的其他費(fèi)用2023-05-05192人看過 -
法律綜合知識(shí)【問題】《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函［2010］220號(hào)）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。《廣東省人民政府關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（粵府辦［2009］16號(hào)）規(guī)定，對(duì)已進(jìn)入土地增值稅清算的企業(yè)，在清算過程中由于資金流暫時(shí)出現(xiàn)困難而無法及時(shí)繳納土地增值稅的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，在納稅期限內(nèi)作出分期繳納土地增值稅的計(jì)劃，并按計(jì)劃做好土地增值稅清算工作。請(qǐng)問如何理解上述兩份文件中的“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限”和“納稅期限”？是指《稅收征管法》中規(guī)定的土地增值稅的納稅期限，還是可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商申請(qǐng)一個(gè)更為寬松的納稅期限？企業(yè)如因資金流困難，是否可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)將土地增值稅清算金額在若干年內(nèi)分期繳納？【解答】《廣東省人民政府關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意2023-12-2465人看過 -
前期物管費(fèi)，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目范圍。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷2023-03-01212人看過
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住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)若超過區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格1倍，房企的土地增值稅預(yù)征率將達(dá)5%。10月26日，中國(guó)上海網(wǎng)站上公布了市地稅局關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告，明確從10月1日起，本市按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，以加大房產(chǎn)宏觀調(diào)控力度。據(jù)悉，本市將按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。除保障性住房外，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。據(jù)悉，不同區(qū)域的劃分，按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃定。項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格則按市房屋主管部門提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)則按項(xiàng)目銷售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積的公式計(jì)算。此外，房企開發(fā)住宅項(xiàng)目的，要以項(xiàng)目為單位預(yù)繳土地增值稅。分期開發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位預(yù)繳土地增值稅。該公2023-06-07321人看過 -
?？诘囟惥指鶕?jù)相關(guān)通知的要求，對(duì)土地增值稅清算工作實(shí)行一級(jí)清算、審管分離并成立相應(yīng)清算小組和辦公室。據(jù)悉，該局在清算業(yè)務(wù)操作過程中，正在編制相關(guān)清算提綱，作為指導(dǎo)審核工作的重要文書，逐步完善每項(xiàng)審核內(nèi)容的審核辦法。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)的內(nèi)容進(jìn)行審核時(shí)，重點(diǎn)審核是否有建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證》為單位進(jìn)行清算，確認(rèn)該項(xiàng)目是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以否享受財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)優(yōu)惠。2023-06-05377人看過
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土地增值土地增值稅清算實(shí)行哪一種稅率新疆在線咨詢 2023-05-13納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 -
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算前如何計(jì)算每期的土地增值稅稅務(wù)黑龍江在線咨詢 2022-02-10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算之前，應(yīng)當(dāng)按照合理的方法估算每期應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加的土地增值稅，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制予以計(jì)提，但在計(jì)算當(dāng)期的企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)當(dāng)將只計(jì)提未實(shí)繳的土地增值稅予以納稅調(diào)減。如此，極易發(fā)生如下情況，即房地產(chǎn)銷售前期每期都是稅務(wù)盈利，繳納了當(dāng)期的企業(yè)所得稅，但在進(jìn)行土地增值稅清算當(dāng)年形成稅務(wù)虧損，有時(shí)甚至是巨額稅務(wù)虧損。這種情況主要是由于會(huì)計(jì)與稅務(wù)對(duì)土地增值稅的處理原則不同造成 -
土地增值稅清算中法院判決書能否代替發(fā)票山東在線咨詢 2023-03-27是可以的。國(guó)稅函（2005）77號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于金融企業(yè)銷售未取得發(fā)票的抵債不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》規(guī)定：“《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2O03]16號(hào)）第四條規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。”該規(guī)定也是對(duì)營(yíng)業(yè)稅減除項(xiàng)目的憑證要求所作的規(guī)定。77號(hào)函已被總局2011年2號(hào)公告明文廢止，從 -
物管費(fèi)屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目嗎，土地增值稅的扣除項(xiàng)目有哪些北京在線咨詢 2022-02-13前期物管費(fèi)，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目范圍。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地
