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在與百姓生活休戚相關(guān)的“衣、食、住、行”四項(xiàng)中，“住”恐怕是現(xiàn)在大家最為關(guān)注，也是談?wù)撟疃嗟囊豁?xiàng)了：房?jī)r(jià)還會(huì)降下來嗎？國(guó)家有什么新政策了？銀行有什么“新動(dòng)作”了？……由于現(xiàn)在大多數(shù)人都通過銀行貸款來購(gòu)房，所以對(duì)銀行的“住房信貸”也就格外關(guān)心，近來，提前還房貸是大家談?wù)撦^多的一個(gè)話題。那么，提前還貸究竟合算不合算呢？其實(shí)這是因人而異的，需要具體問題具體分析。

老李悔不當(dāng)初

老李是一個(gè)征戰(zhàn)“商場(chǎng)”多年的小個(gè)體戶，不算太成功，但家中還是有了一點(diǎn)積蓄，想著孩子大了，一家人也該搬出陋室改善一下住房，于是動(dòng)用了家中近一半的積蓄40萬元，買了一套100萬元的住房，貸款60萬元還期20年，每月還款3973元。沒想到，首月銀行還款賬單一寄到，老李的老婆就心痛了，將近4000元的還貸額中，利息支出了2520元，占了還款總額的60％以上，整個(gè)貸款期共要向銀行支付利息353520元，100萬元的房子變成135萬。于是在家中直抱怨老李不該借那么多錢，說什么都要把貸款給還了。在老婆一再“威脅”下，老李只得拿出了家中所有的積蓄，并且動(dòng)用了自己的全部流動(dòng)資金10萬元，還掉了50萬元貸款。由于剛貸了一個(gè)月的款，還支付了違約金2.5萬元，每月的還款額下降到只有662元。但人算不如天算，過了一年多，老李就因?yàn)榻?jīng)營(yíng)，需要增加資本的投入，那么多錢，問親戚借恐怕是不夠的，沒辦法老李只得向銀行申請(qǐng)加按揭貸款，但這回就不能再享受銀行個(gè)人住房貸款5.04％的優(yōu)惠利率了，老李只得借了50萬元20年期的期限貸款，貸款利率變成了5.76％，每月的還款額變成了3513元，加上每月的住房還款額，老李每月的貸款支出變成了4175。老李算了一筆賬，向銀行借了相同的錢，每月的貸款支出卻增加了202元，整個(gè)貸款期又增加了支出48480元，加上原先支付掉的違約金，共比以前多支付了73480元，老李真有點(diǎn)悔不當(dāng)初了。

其實(shí)像老李這樣，收入變化較大的朋友，在提前還款時(shí)應(yīng)充分考慮家庭的意外開支和未來開支，如孩子的入學(xué)、就醫(yī)、保險(xiǎn)等需要，如未來無重大開支一般應(yīng)至少保留半年的家庭年收入，以備不時(shí)之需。借住房貸款畢竟能享受住房貸款的優(yōu)惠利率，以后再要向銀行借，就未必能享受到優(yōu)惠利率了。

張老太提前還對(duì)了

而另一位張老太的還款經(jīng)歷則正好相反。張老太的兒子幾年前貸款30萬元為老太買了一套住房，10年期的貸款，每月還款3188元。去年，老太的兒子出國(guó)工作了，臨行前一再叮囑父母，每月會(huì)把貸款和生活費(fèi)匯來，請(qǐng)兩老放心，果然每月兒子會(huì)匯來4000元給父母還貸和作為生活費(fèi)。但張老太在家中一盤算，決定不再借這筆貸款了，老兩口手上有30多萬的積蓄，又不精于投資，只能每年存在銀行里拿拿定期利息，現(xiàn)在銀行一年期的定期利息只有1.98％，還要支付20％的利息稅，實(shí)際利率只有1.584％，如果30萬元存在銀行10年，算上復(fù)息，總共只有351055元，但30萬元10年期的貸款本息額卻為382560元，一來一回的差額就是31505元。如果把貸款還了，每月兒子匯來的錢加上老兩口的工資有6000元，平時(shí)開銷、生病就醫(yī)足夠有余，多出來的錢還能存銀行生利息，即使不算這筆利息，原來要向銀行支付的3萬多元利息不就變自己的了嗎。

精明的張老太給很多想要提前還款的人一個(gè)參考：是否提前還房貸，關(guān)鍵要看投資收益率。如果自己的其他投資收益率要高于住房貸款利率的話，那就完全沒必要急著還掉銀行貸款，用這筆錢去投資后的收益完全可以覆蓋掉銀行住房貸款利息的支出；如果是投資無門，收益率低于住房貸款利率的話，則可以在留下意外支出后，還掉銀行住房貸款。

住房貸款畢竟是一項(xiàng)優(yōu)惠的貸款利率，如何把他變成一個(gè)“錢生錢”的杠桿，提前還款是否應(yīng)該進(jìn)行，現(xiàn)在應(yīng)該可以算一算了。