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抵押貸款操作流程：

(一)抵押物的范圍

1、抵押人所有的房屋和其它地上定著物。

2、抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物。

3、抵押人購買的預售房屋。

4、抵押人所有的國有土地使用權。

5、抵押人所有的汲取設備、交通工具和其他財產(chǎn)。

6、依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

(二)抵押人應提交的材料

1、抵押人為法人的需提交下列材料：

(1)營業(yè)執(zhí)照及最近年度的年檢證明(副本及復印件、必備)。

(2)組織機構代碼證書及最近年度的年檢證明。

(3)稅務登記證明及最近年度的年檢證明。

(4)法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒(必備)。

(5)企業(yè)章程。

(6)抵押人同意提供抵押擔保的書面文件(必備)。

(7)抵押人對抵押物享有所有權、使用權或者依法處分權的權屬證明。

(8)抵押人所有的國有土地使用權證和房屋所有權證(必備)。

2、抵押人為自然人的需提交下列材料：

(1)抵押人及配偶的有效身份證件(居民身份證)。

(2)抵押人的居住證明(戶口簿)和結婚證明。

(3)抵押人及配偶同意提供抵押擔保的書面文件。

(4)抵押人所有的國有土地使用權證和房屋所有權證。

(三)辦理財產(chǎn)抵押應注意的事項

1、以共有財產(chǎn)抵押的，應有共有人同意抵押的書面文件。

2、以集體所有制企業(yè)的財產(chǎn)抵押的，應有該企業(yè)職工代表大會同意抵押的書面決議。

3、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)企業(yè)廠房和集體土地使用權抵押的，應有鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)出具并經(jīng)村民代表大會審議通過的同意抵押的書面文件。

4、以有限責任公司、股份有限公司的財產(chǎn)抵押的，應有該公司董事會或股東大會依據(jù)公司章程作出的同意抵押的書面決議。

5、以承包經(jīng)營企業(yè)的財產(chǎn)抵押的，應有發(fā)包方同意抵押的書面文件。

6、以尚在海關監(jiān)管期內(nèi)的進口設備或貨物為抵押物的，還應有該設備或貨物的原始產(chǎn)地證、買賣合同、付款憑證、運輸單據(jù)、商品檢驗證明、主管海關審批單據(jù)及核準抵押的書面證明。

7、以已出租的財產(chǎn)抵押的，還應有證明租賃在先的事實以及抵押人已將設定本次抵押告知承租人的書面文件。

8、以預售房屋抵押的，應有商品房預售許可證及生效的預購房屋合同。

9、以在建工程抵押的，應有國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設許可證；證明已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額、已投入在建工程的工程款、施工進度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事項的書面材料；建設工程承包合同及證明建設工程價款預、決算及拖欠情況的書面材料。

10、以機動車輛抵押的，還應有機動車登記證書。

11、以機器設備、原輔材料、產(chǎn)品或商品以及其他動產(chǎn)抵押的，還應有抵押物的所有權或者使用權證明以及抵押物的存放狀況資料。

(四)抵押擔保的調(diào)查評審

1、應綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限、貸款風險度，抵押物所處位置、使用年限、折舊程度、功能狀況、估價可信度、變現(xiàn)能力、變現(xiàn)時可能發(fā)生的價格變動、變現(xiàn)費稅等因素，根據(jù)抵押物的不同種類確定合理的抵押率。

(1)個人房產(chǎn)及國有土地使用權證(出讓方式)的抵押率不得超過80%(參考房產(chǎn)評估機構評估書和實際購房價款，以本公司內(nèi)部評估為準，下同)。

(2)個人房產(chǎn)及國有土地使用權證(劃撥方式)的抵押率不得超過50%。

(3)個人房產(chǎn)及集體土地使用權證的抵押率不得超過50%。

(4)廠房及國有土地使用權證(出讓方式)的抵押率不得超過70%。

(5)廠房及國有土地使用權證(劃撥方式)的抵押率不得超過50%。

(6)以在建工程作抵押，抵押率不得超過70%；

(7)車輛等交通運輸工具的抵押率不得超過50%；

(8)機器設備及其他動產(chǎn)的抵押率不得超過50%。

2、特別支持措施

(1)對于我公司經(jīng)營初期的大戶及黃金客戶，信用好，還貸及時的，以個人房產(chǎn)證及出讓方式的國有土地使用權抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司內(nèi)部認證的房地產(chǎn)評估機構出具的現(xiàn)場評估報告書為基價。

(2)經(jīng)我公司今后評定為信用等級在A+級以上的微小企業(yè)，以廠房及出讓方式的國有土地使用權證抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司內(nèi)部認證的房地產(chǎn)評估機構出具的現(xiàn)場評估報告書為基價。

(3)協(xié)議作價。(1)和(2)款中的客戶經(jīng)過一段時間的運作，其生產(chǎn)經(jīng)營狀況和信用記錄狀況皆良好的，也可采用協(xié)議作價的辦法來確定抵押價值，其抵押率也可以上浮至90%。

3、應對抵押人的主體資格、意見表示、授權情況，抵押物的權屬、清單等相關文件和手續(xù)進行審查，確定其真實性，完整性、合法性和有效性。

(五)抵押物的登記

抵押物要以有關部門辦理抵押登記才有效，貸款經(jīng)辦人(調(diào)查崗)應與抵押人一同前往有關部門辦理抵押登記，并親自拿回產(chǎn)權證和抵押登記證明書。

1、房地產(chǎn)抵押登記機關為市、區(qū)房管局和縣國土資源局。

2、在建工程抵押登記機關為市國土資源局和縣規(guī)劃建設局。

3、車輛抵押登記機關為市交通局車管所。

4、設備和其他動產(chǎn)抵押登記機關為區(qū)工商局。

5、進口設備和貨物抵押登記機關為主管海關。

6、位于農(nóng)村的個人私有房產(chǎn)抵押登記為公證處(辦理抵押公證)。

(六)抵押物的保管

1、房地產(chǎn)產(chǎn)權證書封包后，填寫交接清單并加蓋雙人私章(客戶經(jīng)理和出納)交出納入庫(保險箱)保管，并登記抵押物保管登記薄。

2、抵押物由抵押人占管的，貸后檢查崗應定期檢查抵押物的使用、管理和變化情況。

3、貸后檢查抵押人及抵押物的主要內(nèi)容：

(1)抵押人涉及重大經(jīng)濟糾紛，經(jīng)營范圍與注冊資本變更，股權變動。

(2)抵押人經(jīng)營機制或組織結構發(fā)生變化。

(3)抵押人破產(chǎn)、歇業(yè)、解散、停業(yè)整頓、營業(yè)執(zhí)照被吊銷、被撤消。

(4)抵押人章程、法定代表人、住所等發(fā)生變更。

(5)抵押物的權屬發(fā)生爭議。

(6)抵押物毀損、滅失、價值減少或者被征用。

(7)抵押的在建工程竣工或者形成新增財產(chǎn)。

(8)抵押物被再設立抵押、質(zhì)押、或被出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈。

(9)抵押物被有關執(zhí)法機關依法查封、扣押。

(10)抵押權受到或可能受到來自任何第三方的侵害。

4、抵押權存續(xù)期間客戶經(jīng)理要密切關注上述情況的發(fā)生，及時向公司領導匯報，以采取相對應的策略、措施，向有關機關主張權利。

(七)抵押權的實現(xiàn)

1、借款合同履行期限屆滿，借款人未能按期歸還貸款本息的，可依法向人民法院申請抵押權，變賣或拍賣抵押物優(yōu)先受償貸款本息以及相關費用。

2、處分抵押物所得價款不足以清償貸款本息及相關費用的，應當向借款人繼續(xù)追償其不足部分；清償后尚有剩余的，應退還給抵押人。

3、抵押擔保的貸款本息清償后，應當與抵押人向原登記機關辦理注銷登記，并將相關抵押物權屬證明及證件交還抵押人，辦妥交接手續(xù)。