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一、要怎樣避免房屋買賣定金糾紛

(一)要區(qū)分定金與訂金的含義。定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，對(duì)于一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。

(二)要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

(三)與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

(四)與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

(五)收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述五個(gè)步驟付定金，買方與賣方之間的定金合同便能確保有效成立，一旦賣方不同意出售房屋，買方便可要求雙倍返還定金。

二、房屋買賣定金糾紛怎么解決

(一)要正確處理賣屋買賣中的定金糾紛，首先要明確交易雙方約定定金的目的和內(nèi)容。

達(dá)成購房意向的雙方約定，由購房者向售房者支付一定的定金，以保證其在約定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時(shí)保證購房者在約定期限內(nèi)與其進(jìn)一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，購房的意向書就變成了協(xié)議，購房者與售房者之間就有了權(quán)利義務(wù)。售房者的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購房者的義務(wù)是在約定期限內(nèi)與售房者進(jìn)一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，售房者將雙倍返還定金。

(二)了解了定金擔(dān)保的內(nèi)容，處理此類糾紛也就有了依據(jù)。

1、如因售房者導(dǎo)致雙方在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂房屋買賣合同的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求其雙倍返還定金;

2、如因購房者原因在約定的時(shí)間內(nèi)，雙方未能簽訂房屋買賣合同的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金;

3、在約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購房者與售房者協(xié)商，雙方對(duì)房屋買賣合同具體條款無法達(dá)成一致的，購房者可要求退還已交納的定金;

4、如果售房者銷售未具備銷售條件的房屋，如開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求退還定金，并要求支付相應(yīng)的利息損失。

如果出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按到仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。不過需要提醒的是，在申請(qǐng)仲裁或是起訴之前一定要咨詢律師的意見，因?yàn)椴脹Q和裁判的效力是不盡相同的，只有專業(yè)的律師幫助您出謀劃策，才能保證權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。