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住宅拆遷的評估價是如何算出來的

來源：法律編輯整理時間： 2024-04-20 12:54:12 466 人看過

1、注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法，收益法，成本法，假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

2、一般來說，被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法確定。普通房屋住宅的價格評估通常采取市場法，需要考慮如下因素：地理位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、新舊程度、及土地使用權(quán)情況。房屋征收補償，不得低于周邊類似房地產(chǎn)的市場價，就是在正常的市場交易下，房屋能夠賣多少錢，這個基數(shù)就可以作為征收的時候評估價格。在同等情況下，地理位置優(yōu)越，建筑結(jié)構(gòu)先進，房屋保存度好，建筑面積大，土地使用權(quán)為國有性質(zhì)的房屋，最終評估計算的價格更高

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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拆遷評估
拆遷評估價是最終價嗎

一、房屋拆遷評估價格是最后的賠償價格嗎？您好，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收道決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房回地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。評估價是征收答方意欲補償?shù)膬r格。二、房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷

2023-03-30

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房地產(chǎn)估價
誰來評估拆遷

1、拆遷誰來評估？相關(guān)法律法規(guī)如下：1。評估機構(gòu)由被征收人選定。原《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷評估機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開透明，采取被拆遷人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽的方式。新出臺的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)選定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織被征收人投票，或者采取抽簽、抽簽等隨機方式”。對于評估費由誰承擔(dān)的問題，《辦法》規(guī)定，房屋征收的評估、鑒定費由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門為委托人。原《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷評估方法一般采用市場比較法。如果沒有市場比較法，可以采用其他估值方法?！薄８鶕?jù)新的國有土地上房屋征收評估方法，明確了評估人員在分析市場法、收益法、成本法等方法的適用性后，應(yīng)采用一種或多種方法評估被征收房屋的價值，根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況

2023-05-31

382人看過
拆遷評估
拆遷房該如何評估拆遷評估什么

住宅房屋評估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內(nèi)的土地價格;二是建筑物重置價格;三是建安費用;四是裝修裝飾部分的費用。具體計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×(1+樓層修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+其他因素修正系數(shù))+房屋裝修部分價格基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構(gòu)可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準價格進行適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準，修正系數(shù)可參考下表。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進行朝向修正。住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個以上的可比實例。房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×(耐用年限-

2023-06-10

220人看過
法律綜合知識
拆遷房屋房子的價值是如何進行評估的

一、拆遷房屋房子的價值是如何進行評估的房屋拆遷補償價應(yīng)對土地在進行拆遷的實際區(qū)位確定的價值評估：1．可以根據(jù)實際評估時間點計算重置價值；2．可以參照類似的房地產(chǎn)市場價值；3．可以預(yù)估預(yù)期收益進行計算；4．可以預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費的價值進行計算。二、房屋拆遷協(xié)議應(yīng)該怎么寫房屋拆遷補償協(xié)議要包括以下內(nèi)容：1．訂立協(xié)議的主體。2．被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。3．補償安置方式。4．貨幣補償金額。5．搬遷期限。6．違約責(zé)任。7．爭議的處理。8．需要約定的其他事項。三、房屋拆遷補償標準是多少拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，一般有：1．房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失。以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。2．周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口

2023-09-01

398人看過

法律綜合知識
如何評估拆遷房屋價值情況

一、如何評估拆遷房屋價值情況拆遷估價的方法主要有：1．根據(jù)實際評估時間點計算重置價值；2．預(yù)估預(yù)期收益進行計算；3．參照類似的房地產(chǎn)市場價值；4．預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費的價值進行計算；5．評估土地在進行實際區(qū)位確定的價值。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。二、房屋拆遷補償標準是多少拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，一般有：1．房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房

2023-08-07

454人看過
拆遷評估
宅基地拆遷評估是必須的嗎？

要。國有土地的話，有《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》來規(guī)范，也規(guī)定了詳細的評估流程。集體土地上的房屋征收時的評估雖然沒有明確的法律規(guī)定，但是一般的拆遷項目中，拆遷部門都會委托評估機構(gòu)對被拆遷范圍內(nèi)的房屋價值進行評估。因為根據(jù)司法解釋，集體土地上的房屋征收流程可以參照國有土地的，而且現(xiàn)在每家每戶的裝修、房屋狀況都不同，不評估的直接補償?shù)脑?，無法體現(xiàn)房屋價值的差異，會出現(xiàn)不公平的情況。依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對房屋進行拆遷時，經(jīng)營用的房屋是可以獲得停產(chǎn)企業(yè)損失的，例如商鋪、寫字樓、廠房等?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵

2023-04-18

455人看過
房屋拆遷補償
房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估，拆遷評估補償?shù)陀谑袌鰞r值該如何應(yīng)對？

拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。在選定評估機構(gòu)時可以采取聽證會的方式進行“推舉式”的選定。在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的市場價值進行評估，要遵循一定的流程，包括：選定機構(gòu)、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)

2023-05-07

138人看過
保證
如何保證選擇的評估公司能夠準確評估拆遷價值？

拆遷企業(yè)應(yīng)由拆遷人或被拆遷人選擇評估公司?？梢杂刹疬w人推舉估價機構(gòu)，也可以由拆遷人與被拆遷人一同選擇估價機構(gòu)，無法達成一致的由拆遷管理部門出面干涉，還可以由被拆遷人自行選擇已公示并符合條件的估價機構(gòu)。評估機構(gòu)的選擇違法依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規(guī)定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減

2023-07-02

385人看過

拆遷評估
過高拆遷評估價這樣出籠

11月16日，江蘇省常州市某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司原副總經(jīng)理朱某提供虛假證明文件罪一案在常州市武進區(qū)法院開庭審理，這是江蘇省常州市首起以該項罪名提起公訴的案件。該案的查處不僅為國家挽回經(jīng)濟損失800余萬元，而且遏制了拆遷行業(yè)中的不正之風(fēng)。今年6月，常州市武進區(qū)檢察院在偵查相關(guān)政府部門涉嫌濫用職權(quán)案件中，發(fā)現(xiàn)該市某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司副總經(jīng)理朱某在負責(zé)對常州聯(lián)合工具廠等6家企業(yè)的拆遷評估過程中，故意采用虛增房屋拆遷面積、抬高房屋結(jié)構(gòu)等級、抬高房屋成新率等手段，抬高拆遷評估價格，出具虛假評估報告的犯罪事實，當(dāng)即決定對該案進行初查。經(jīng)過一個多月的查證，檢察官發(fā)現(xiàn)，犯罪嫌疑人朱某與眾多被拆遷企業(yè)及常州市國土資源局武進分局等部門聯(lián)系緊密，涉案的三方私下達成攻守同盟，偵查工作一時陷入僵局：如果朱某案件不及時查證清楚準確定性，相關(guān)的職務(wù)犯罪也就無從偵查，而此類案件根據(jù)刑訴法規(guī)定屬于公安機關(guān)管轄。200

2023-06-10

220人看過
酒店式公寓
評估價和新房價相差一倍評估價格怎么出來的？

新街口新商品房價格都在1.2萬元/m2以上，怎么我們在附近的老房子拆遷時，評估的價格卻連6000元/m2也不到呢？”這個評估價格是怎么出來的？針對一些被拆遷居民反映新街口附近拆遷評估價過低的問題，南京市拆遷辦人士及房地產(chǎn)評估專家就此作了詳細解答。評估價不以新房為標準疑問：我在洪武路130號的203室房，評估價格為5948.09元/m2，而不遠處的一家新樓盤，酒店式公寓單價賣到了1.2萬元/m2以上，地段一致，為什么兩者價格相差這么大？解答：拆遷的房子肯定比不了新房。比如建造年代、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、設(shè)置電梯、綠化、建造材料等都沒有可比性。另外，新房的土地是開發(fā)商以拍賣后的高價拿的，自然要把這個成本加進去。所以，在評估拆遷房時，是以相同或者接近區(qū)域的二手房成交價格來評估的。“案例庫”中找“樣板房”疑問：既然評估是以二手房成交價格為依據(jù)的，這些二手房的成交案例是哪里出來的？解答：“拆遷評估市場

2023-06-10

496人看過
法律綜合知識
農(nóng)村宅基地評估是怎么出價的

一、農(nóng)村宅基地評估是怎么出價的對于農(nóng)村宅基地的評估，我們通常采取成本加成或者收益折現(xiàn)等方式進行評定。當(dāng)前我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場的評估中，普遍采納此類方法。其原理主要是尋求被評估物在估價時點下的重置價格或重建價格，繼而去除折舊部分，從而得出估值物的客觀合宜價格或價值。在理論層面分析，農(nóng)村房屋的價值評估也完全可以借鑒收益法進行。具體操作上，需要廣泛搜集鄰近集體土地類似企業(yè)的收入以及相應(yīng)的投入成本數(shù)據(jù)，以便準確計算出利潤水平。值得注意的是，農(nóng)村房屋獲取收益的途徑多為租賃行為，例如位于城市周邊或城鄉(xiāng)結(jié)合部等地段的農(nóng)房具備較高租賃價值，利用這些價值便能夠真實反映房產(chǎn)的實際價值?！吨腥A人民共和國價格法》第七條經(jīng)營者定價，應(yīng)當(dāng)遵循公平、合法和誠實信用的原則。二、農(nóng)村宅基地的買賣條件都有什么農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需滿足下列法律規(guī)定的基本條件：首先，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所在村村民委員會的同意，并且最終獲得鄉(xiāng)級人民政府的審批

2024-07-08

274人看過
拆遷評估
合理確定拆遷評估的估價時點

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進行房地產(chǎn)價格評估時，必然會涉及到評估時點的確定問題，由于房屋拆遷是個動態(tài)的過程，從開始準備拆遷到拆遷實施直到房屋安置，一般需要三至五年時間，在這樣長的時間里，以哪個時間作為拆遷評估的評估時點呢？從實踐中來看，至少有以下幾個時點：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點上，比較合理的價格時點是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

2023-06-10

176人看過

法律綜合知識
法律規(guī)定拆遷評估如何評估

一、法律規(guī)定拆遷評估如何評估（1）評估人員進行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進行現(xiàn)場測定。（2）相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償提供可靠的依據(jù)。（3）編寫相關(guān)評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。（4）評估復(fù)核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復(fù)核員到實在進行復(fù)核，復(fù)核后報審批人員進行審批?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。二、房屋拆遷的賠償項目有哪些拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種賠償金。具體的賠償項目包括：1、房屋補償費用

2024-01-30

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法律綜合知識
動遷的評估價怎么得出的

一、動遷的評估價怎么得出的1、市場比較法。市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。3、收益法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。4、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。5、基準地價修正法。基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。二、拆遷糾紛主要特點是什么？房屋拆遷糾紛的特點主要有以下幾個方面：1、涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜。就目前的法律規(guī)

2024-02-02

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