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中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)出資方面的土地使用權(quán)出資問(wèn)題
來(lái)源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-06-06 06:50:25 315 人看過(guò)

我公司與一家外國(guó)公司簽訂合資經(jīng)營(yíng)合同，約定我方以生產(chǎn)設(shè)備以及廠房作為出資，外方以生產(chǎn)原料折價(jià)出資。合同簽訂后，我公司將生產(chǎn)設(shè)備和廠房交由合營(yíng)企業(yè)使用，但由于廠房的所有權(quán)存在爭(zhēng)議，所以一直未履行廠房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記?，F(xiàn)在外方公司不僅要求我公司辦理廠房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，而且還要求將廠房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也一并變更為合資企業(yè)所有，否則要求我公司承擔(dān)出資不到位的違約責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)，合營(yíng)合同中并未約定廠房所屬的土地使用權(quán)也作為出資，外方要求辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否合法?我公司已經(jīng)將廠房交由合營(yíng)企業(yè)使用和占有，我公司是否需要辦理廠房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記?

你的問(wèn)題是中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)出資方面的具有普遍意義的問(wèn)題，我將根據(jù)你的提問(wèn)從以下兩個(gè)方面回答：

首先，以建筑物、廠房作價(jià)出資是否包含了土地使用權(quán)?《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第25條規(guī)定，合營(yíng)者可以用貨幣出資，也可以用建筑物、廠房、機(jī)器設(shè)備或其他物料、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專(zhuān)用技術(shù)、場(chǎng)地使用權(quán)等作價(jià)出資。在實(shí)踐中，合資中方以廠房、場(chǎng)地使用權(quán)出資與外方合資、合作的情形相當(dāng)普遍。但是，將廠房作為出資時(shí)是否可以不包括廠房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)呢?事實(shí)上，僅從廠房存在的形態(tài)看就知道不可以，因?yàn)闆](méi)有土地的廠房就變成了空中樓閣。法律上，我國(guó)也實(shí)行房隨地走的原則，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須一并轉(zhuǎn)讓該土地上的建筑物;轉(zhuǎn)讓地上建筑物的所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。因此，雖然合營(yíng)雙方?jīng)]有在合同中明確約定中方出資范圍是否包括土地使用權(quán)，但是根據(jù)法律規(guī)定，這是題中應(yīng)有之義，中方作為出資之一的廠房必然包括廠房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，所以中方出資義務(wù)中應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

其次，未辦理轉(zhuǎn)讓登記是否履行了出資義務(wù)?中方既已將廠房作為出資，就應(yīng)當(dāng)將廠房所有權(quán)以及廠房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)變更登記到合資公司名下，使之成為合資公司的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)的有關(guān)法律，廠房和土地作為不動(dòng)產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)和使用權(quán)時(shí)不僅需要交付，還需要采取法定的權(quán)利轉(zhuǎn)移形式，即辦理過(guò)戶(hù)登記。實(shí)踐中，只實(shí)際交付廠房或土地而未辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記或只辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記而未實(shí)際交付廠房或土地的情況相當(dāng)普遍，它們都屬于出資義務(wù)的部分履行或未完全履行。未交付意味著出資人對(duì)合資公司財(cái)產(chǎn)的占有，損害了合資公司的財(cái)產(chǎn)利益;未辦產(chǎn)權(quán)登記則意味著出資人對(duì)權(quán)利的保留，合資公司對(duì)廠房或土地的占有和利用缺乏法律的效力以及隨時(shí)有可被追索的風(fēng)險(xiǎn)。只有完成交付和過(guò)戶(hù)登記，合營(yíng)企業(yè)才能取得真正的、完整的、排他的所有權(quán)和使用權(quán)，出資人才完全履行了其出資的義務(wù)。在實(shí)踐中，對(duì)于廠房或土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)存在法律上的障礙的，通常采用中外合作的形式，即中方將廠房作為合作條件，與外方成立中外合作企業(yè)。在此情形下，中方只需交付廠房并保證合作企業(yè)對(duì)廠房的合法使用即可，無(wú)需辦理廠房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

值得指出的是，為了防止出資不實(shí)，損害其他投資者和債權(quán)人的利益，作為出資的廠房和土地使用權(quán)必須是出資人所有，且未設(shè)定抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)。你公司將存在所有權(quán)爭(zhēng)議的廠房作為出資，將會(huì)導(dǎo)致你公司不能履行出資義務(wù)。

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2025年11月02日 13:50
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    2023-06-05
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    2023-06-06
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    從事農(nóng)業(yè)，出資可以?！掇r(nóng)村土地承包法》第31條第2款規(guī)定的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承，當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式主要有七種：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、抵押、入股和繼承。入股：《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的入股流轉(zhuǎn)方式是指該法第42條規(guī)定的入股方式，即承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是承包方，承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否轉(zhuǎn)讓給他人來(lái)進(jìn)行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。什么是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)是指對(duì)家庭承包土地確權(quán)和其他承包方式承包的土地確權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記是一種物權(quán)登記。按照我國(guó)法律，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)要通過(guò)登記明確權(quán)屬加強(qiáng)保護(hù)。如城市房屋、土地所有權(quán)等都要到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記，以更好地保護(hù)所有權(quán)人的權(quán)利。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記就是依據(jù)法律規(guī)定，由縣級(jí)以上地方人民政府將農(nóng)戶(hù)承包土地的地塊、面積、空間位置
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  • 一個(gè)中外合資企業(yè)驗(yàn)資實(shí)務(wù)中非首期出資審驗(yàn)問(wèn)題
    該公司為中外合資有限公司,由中方XX有限公司和日本XX(自然人)合資組建,注冊(cè)資本人民幣1260萬(wàn)元,中方占60%,日方占40%.約定日方出資方式為現(xiàn)匯美元,匯率1:8.1,頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期為2005年12月31日。約定一年內(nèi)分期繳付出資。本次驗(yàn)資只驗(yàn)外資。第一期日方于2006年3月7日出資120000美元，第二期日方于2006年6月21日出資227500美元，本所接受驗(yàn)資業(yè)務(wù)的日期為2006年8月15日，出具驗(yàn)資報(bào)告日期為2006年8月16日。我們?nèi)〉昧算y行詢(xún)證函、對(duì)賬單、國(guó)家外匯管理局出資詢(xún)證函等必要的資料。做業(yè)務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，第一期出資一直也未經(jīng)審驗(yàn)。直至8月16日我們?nèi)ャy行詢(xún)證，賬上余額為0。但銀行詢(xún)證人員說(shuō)，余額為0很正常啊，公司正在籌備階段，很需要資金的(看來(lái)這樣的事是見(jiàn)多了)。此次不知道怎么撰寫(xiě)驗(yàn)資報(bào)告才正確，或是需要追回一些什么程序，驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)是不是很大。問(wèn)了一些同事，也沒(méi)有做過(guò)類(lèi)
    2023-06-06
    257人看過(guò)
  • 以土地使用權(quán)出資入股應(yīng)納稅問(wèn)題
    營(yíng)業(yè)稅及附加：對(duì)以國(guó)有土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共擔(dān)分險(xiǎn)的，不征營(yíng)業(yè)稅，但與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤(rùn)的要按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2002]191號(hào)以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[1997]490號(hào)根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)法規(guī)，以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤(rùn)的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅：以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目中租賃業(yè)項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅;以商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)
    2023-06-05
    409人看過(guò)
  • 關(guān)于實(shí)施《上海市中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)土地使用管理辦法》若干問(wèn)題的規(guī)定
    為了實(shí)施《上海市中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)土地使用管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），特對(duì)若干具體問(wèn)題作如下規(guī)定：第一條合營(yíng)企業(yè)有正當(dāng)理由不能按《辦法》規(guī)定及時(shí)辦理土地使用證手續(xù)的，其用地日期可按下列情況確定：（一）合營(yíng)企業(yè)使用中方原有土地的，以工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)執(zhí)照之日起計(jì)算。（二）合營(yíng)企業(yè)通過(guò)征用或劃撥使用土地的，以土地主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用之日起計(jì)算。（三）合營(yíng)企業(yè)租賃房屋的、以租賃合同生效之日起計(jì)算。第二條被批準(zhǔn)按營(yíng)業(yè)額百分比繳納土地使用費(fèi)的合營(yíng)企業(yè)，不能按《辦法》第十一條規(guī)定的期限繳納土地使用費(fèi)，可延長(zhǎng)十天繳納。第三條對(duì)《辦法》附件《上海市土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及說(shuō)明》中“市區(qū)的地段等級(jí)劃分”，作如下補(bǔ)充規(guī)定：（一）各級(jí)地段中的道路“兩側(cè)”，是指道路兩側(cè)沿街門(mén)牌號(hào)的范圍。（二）土地坐落在兩條道路以上的，按主要道路的地段等級(jí)計(jì)算土地使用費(fèi)。（三）以道路作為區(qū)域性地段等級(jí)界限的，道路兩側(cè)均按高地段等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)
    2023-04-22
    89人看過(guò)
  • 制作中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題
    中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同是指外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，按照平等互利的原則，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，同中國(guó)的公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織所簽訂的共同舉辦合營(yíng)企業(yè)的合同。(1)合資的外方應(yīng)當(dāng)具有主體資格和合資能力。外方當(dāng)事人是個(gè)人時(shí)，必須具有完全的行為能力；外方當(dāng)事人是企業(yè)法人或者其他組織時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備合法的證明文件；訂立合同一定要審查外方是否具備簽訂合同的條件和能力。要對(duì)外商的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)和商業(yè)信譽(yù)，以及往來(lái)銀行名稱(chēng)、賬號(hào)、地址等作詳細(xì)的了解，可以要求外商提供經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的合法資格文件、擔(dān)保證書(shū)、資金信用證明等必要的資料。(2)中外合資經(jīng)營(yíng)合同必須是書(shū)面合同。合同必須經(jīng)具有代表權(quán)的代表簽字，才能成立。如果當(dāng)事人是企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織，應(yīng)由其法定代表人或法定代表人正式授權(quán)的代理人簽字。在簽字前，合同雙方應(yīng)互相提供證明簽字人資格或代理資格的證書(shū)。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同必須獲得有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)同意后，合同才
    2023-06-06
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  • 對(duì)中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)醬的出資期限的規(guī)定
    對(duì)中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)醬的出資期限規(guī)定如下：1)合營(yíng)雙方應(yīng)在合營(yíng)合同中訂明出資期限，并且按照合營(yíng)合同規(guī)定的期限繳清各自的出資。2)合營(yíng)合同中規(guī)定一次繳清出資的，合營(yíng)各方應(yīng)從營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起六個(gè)月內(nèi)繳清。3)合營(yíng)合同中規(guī)定分期繳付出資的，合營(yíng)各方第一期出資，不得低于各自認(rèn)繳出資額的百分之十五，并且應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)繳清。4)合資企業(yè)注冊(cè)資本在50萬(wàn)美元以下(含50萬(wàn)美元)，可在營(yíng)業(yè)執(zhí)照發(fā)出的一年內(nèi)，繳清全部出資。5)合資企業(yè)注冊(cè)資本在50-100萬(wàn)美元之間(含100萬(wàn)美元)，可在一年半內(nèi)繳清;6)金額在100-300萬(wàn)美元之間(含300萬(wàn)美元)，可在兩年內(nèi)投入。7)企業(yè)注冊(cè)資本在300-1000萬(wàn)美元之間(含1000萬(wàn)美元)，則在三年內(nèi)繳清。8)注冊(cè)資本在1000萬(wàn)美元以上，由審批機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。外商獨(dú)資企業(yè)除按照以上規(guī)定執(zhí)行外，出資期限最長(zhǎng)為三年。
    2023-06-06
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  • 【企業(yè)債權(quán)】中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期債權(quán)投資的核算
    ㈠長(zhǎng)期債權(quán)投資的特征長(zhǎng)期債權(quán)投資按照投資對(duì)象可以分為長(zhǎng)期債券投資和其他長(zhǎng)期債權(quán)投資兩類(lèi)。長(zhǎng)期債券投資是指企業(yè)購(gòu)入1年內(nèi)(不含1年)不能變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)的債券投資;其他長(zhǎng)期債權(quán)投資是指長(zhǎng)期債權(quán)投資中除長(zhǎng)期債券投資以外的債權(quán)投資，如企業(yè)將多余資金委托銀行貸款而形成的債權(quán)性質(zhì)的投資。長(zhǎng)期債權(quán)投資的主要特征有：1.期債權(quán)投資一般按約定的利率取得利息，得期收回本息。2.長(zhǎng)期債權(quán)投資可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)趥鶛?quán)債務(wù)雙方約定的期限內(nèi)一般不能要求債務(wù)單位提前償還本息。3.長(zhǎng)期債權(quán)投資與其他債權(quán)一樣，存在一定的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。㈡長(zhǎng)期債權(quán)投資的初始投資成本的確定長(zhǎng)期債權(quán)投資在取得時(shí)，應(yīng)按取得的實(shí)際成本，作為初始投資成本。初始投資成本按如下原則確定：1.以支付現(xiàn)金取得的長(zhǎng)期債權(quán)投資，按實(shí)際支付的全部?jī)r(jià)款(其中包括稅金、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用)，減去已到付息期但尚未領(lǐng)取的債權(quán)利息，作為初始投資成本。如果所支付的稅金、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)
    2023-06-09
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    合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)是指以法人投資者的身份，由國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人的名義進(jìn)行投資組建的企業(yè)。組建企業(yè)時(shí),所有者投入的資產(chǎn)，全部作為實(shí)收資本入帳。 合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè)，私營(yíng)企業(yè)包括私營(yíng)有限責(zé)任公司、私營(yíng)股份有限公司、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)。... 更多>

    #合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)
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    • 中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的合營(yíng)者以什么方式出資
      浙江在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-03-12
      答：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的合營(yíng)者可以用貨幣出資，也可以用建筑物、廠房、機(jī)器設(shè)備或其他物料、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、場(chǎng)地使用權(quán)等作價(jià)出資。理解這一概念.需要注.以下幾方面：以建筑物、廠房、機(jī)器設(shè)備或其他物料、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)作為出資的，其作價(jià)由合營(yíng)各方按照公平合理的原則協(xié)商確定，或聘請(qǐng)合營(yíng)各方同意的第三者評(píng)定。作為外國(guó)合營(yíng)者出資的機(jī)器設(shè)備或者其他物料，應(yīng)當(dāng)是合營(yíng)企業(yè)生產(chǎn)所必需的。作為外國(guó)合營(yíng)者出資的工業(yè)產(chǎn)
    • 以土地使用權(quán)投資成立中外合作企業(yè)應(yīng)注意問(wèn)題
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      在中國(guó)境內(nèi)舉辦中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)。合作各方向合作企業(yè)的投資或者提供的合作條件可以是貨幣，也可以是實(shí)物或者工業(yè)產(chǎn)權(quán)，專(zhuān)有技術(shù)、土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利。以土地使用權(quán)出資的。其土地使用權(quán)作價(jià)金額應(yīng)由具有土地評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，按提供土地時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)確定。其評(píng)估結(jié)果須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)。以土地使用權(quán)作為投資或者合作條件的一方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)及責(zé)任應(yīng)由雙方協(xié)商在合作企業(yè)合同中約定。
    • 土地使用權(quán)作為投資方出資方要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎
      四川在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-03-21
      《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）文件規(guī)定：（1）以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，對(duì)于以土地使用權(quán)作價(jià)入股的投資方不用繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)股權(quán)投資再轉(zhuǎn)讓的情況也不用繳納營(yíng)業(yè)稅。如果還沒(méi)有明白的可以到中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢(xún)網(wǎng)咨詢(xún)專(zhuān)家，他們可以幫你解答！
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      新疆在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-08-07
      目前，在中外合資企業(yè)中，中方股東不可以是自然人，只能是企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)組織。
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      淺議土地使用權(quán)出資在驗(yàn)資中應(yīng)注意的問(wèn)題是： 作為一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，土地使用權(quán)可作價(jià)出資入股。但近幾年爆發(fā)的驗(yàn)資訴訟案件中，涉及土地使用權(quán)出資資格、評(píng)估作價(jià)、變更登記等方面的問(wèn)題較多。筆者在此結(jié)合自身工作實(shí)踐，談?wù)勍恋厥褂脵?quán)出資在驗(yàn)資中應(yīng)注意的問(wèn)題。 —、土地使用權(quán)并不是都能用于出資 根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資，但并不是所有的土地使用權(quán)