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房子是我們每個(gè)人生活的基礎(chǔ)，是我們生活的必需品，有了房子才會(huì)有生活的意義。因?yàn)槌鞘蟹績r(jià)的高居不下，不少人一輩子都是為了房子而工作，可見房子對我們來說非常重要。而對于農(nóng)村地區(qū)也是如此，因?yàn)榉孔拥募m紛不在少數(shù)。今天我們就來講講農(nóng)村房屋買賣糾紛吉林的規(guī)定。

我國政策限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)：

首先我國憲法規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)(包括宅基地使用權(quán))可依法轉(zhuǎn)讓；

其次，不論是現(xiàn)行的法律法規(guī)還是政策性文件，均禁止宅基地使用權(quán)的抵押；

再次，法律法規(guī)與政策性文件禁止宅基地使用權(quán)跳出本集體經(jīng)濟(jì)組織的范圍以抵押外的其他形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。而關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，我國現(xiàn)行立法并未禁止農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，但根據(jù)“房地一致”的原則，法律法規(guī)中對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定限制了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

此外，政策性文件嚴(yán)格禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)雖受政策限制，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益是相關(guān)聯(lián)的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能申請轉(zhuǎn)讓或者買賣。

農(nóng)村房屋買賣什么情況被允許?

簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，未經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債券、債務(wù)關(guān)系。

同意農(nóng)村集體組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同更有效力。我國《土地管理法》第八十七條規(guī)定：申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理。另外受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權(quán)，發(fā)生物權(quán)效力，農(nóng)村房屋買賣合同效力無疑問。

農(nóng)村房屋買賣常見糾紛成因：

1、買賣合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時(shí)有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，釀成糾紛。

2、房屋升值的利益驅(qū)動(dòng)，使當(dāng)事人背棄誠信。近年來農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房等措施的實(shí)施，是房屋增值空間變大，與賣房人原得的賣房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)形成了巨大反差。一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，導(dǎo)致該類糾紛時(shí)有發(fā)生。

3、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當(dāng)事人請求返還提供了空間和依據(jù)。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國務(wù)院辦公廳及國土資源部均出臺(tái)了嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”以此來加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認(rèn)合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當(dāng)事人違背誠信的惡習(xí)。