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《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)第三條關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并根據(jù)上述規(guī)定確定計入房產(chǎn)原值的地價。參照《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于明確將地價并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(廈地稅函[2011]8號)規(guī)定，同一宗地分期開發(fā)，在申報房產(chǎn)稅時，應(yīng)按該期(棟)房產(chǎn)建筑面積占該宗地上的房產(chǎn)總建筑面積的百分比配比地價并入房產(chǎn)原值。依據(jù)上述規(guī)定，同一宗地分期開發(fā)，應(yīng)按該期(棟)房產(chǎn)建筑面積占該宗地上的房產(chǎn)總建筑面積的百分比配比6000平米的全部地價并入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

在二手房的交易過程中，雖然對房地產(chǎn)價值的評估師一個非常市場化的行為，但同時它也是一個非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為。為了保證對房地產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確性和嚴(yán)謹(jǐn)性，科學(xué)合理的評估方法是必不可少的。通常而言，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價值的評估可分為比較法、收益法和成本法。下面，就給大家介紹一下目前市場上應(yīng)用最為廣泛，而且也是最為精確的一種評估方法——市場比較法。這里所講的比較法主要是指將被評估的房地產(chǎn)與同等條件的房地產(chǎn)進(jìn)行對比，然后再得出結(jié)論。評估機(jī)構(gòu)在運(yùn)用比較法評估房地產(chǎn)價值的時候至少要挑選3個以上與被評估房屋相類似的二手房進(jìn)行比照，然后再用這個比較得出的結(jié)果對所評估的房地產(chǎn)價值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。其中，在對房地產(chǎn)估價時的主要參考因素有所在小區(qū)的均價，周邊小區(qū)類似房源的成交價格，小區(qū)所在版塊的房價行情，以及被估算的二手房的特性，例如房子的戶型、樓層、朝向、房齡、裝修等多種因素。

在近年各地舉行的春季住博會和房交會、住交會上，一些具有小戶型和旅游地產(chǎn)特征的產(chǎn)權(quán)式酒店，在開發(fā)商和酒店經(jīng)營商鼓吹的高回報誘惑下，成了人們投資的香餑餑。這種風(fēng)行全國的產(chǎn)權(quán)式酒店，到底是一支前景看好的潛力股，還是一塊充滿危險的投資暗礁美麗陷阱上世紀(jì)70年代興起于美國的產(chǎn)權(quán)酒店，如今已擴(kuò)展到世界各地。據(jù)不完全統(tǒng)計，2004年我國僅四川省一地，已經(jīng)亮相和即將開盤的產(chǎn)權(quán)酒店項目達(dá)30余個，建筑面積超過200萬平方米。這些項目分布于都江堰、青城山、龍泉、西嶺雪山等旅游景點。產(chǎn)權(quán)式酒店一般具有自然生態(tài)環(huán)境好、交通快、戶型小、總價低、月供少、居住投資租售均宜、專業(yè)品牌酒店的管理以及開發(fā)商拋出的高投資回報等優(yōu)勢。有的開發(fā)商還特意引進(jìn)香港甚至國外的著名酒店經(jīng)營管理公司。購房者在簽訂購買產(chǎn)權(quán)酒店合同的同時，要與酒店經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同，以委托的方式，把自己購買的具有產(chǎn)權(quán)的酒店客房交給專業(yè)酒店經(jīng)營管理

(一)知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值分析之一：以產(chǎn)權(quán)交易為視角。前文已經(jīng)談到，知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是以私權(quán)交易為內(nèi)容的民事法律行為。這一性質(zhì)界定已經(jīng)將知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的民事交易性凸顯出來，從知識產(chǎn)權(quán)交易本身來看，知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓具有以下幾個重要價值：1.最大限度發(fā)揮知識產(chǎn)權(quán)應(yīng)用價值，體現(xiàn)“物盡其用”的利用理念。我國知識產(chǎn)權(quán)發(fā)展戰(zhàn)略的最核心目標(biāo)首先應(yīng)該定位于知識產(chǎn)權(quán)的價值實現(xiàn)，用以實現(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)、科技、社會協(xié)調(diào)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的最終目標(biāo)。按照傳統(tǒng)民法理論對民事權(quán)利的分類規(guī)范，知識產(chǎn)權(quán)屬于既含有人身權(quán)又含有財產(chǎn)權(quán)的民事權(quán)利。但本書作者認(rèn)為，這一分類并沒有抓住知識產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)特征。知識產(chǎn)權(quán)盡管具有人身屬性，在權(quán)利主體上還具有專有性，但知識產(chǎn)權(quán)所具有的財產(chǎn)價值才是該種權(quán)利的本質(zhì)所在，鑒于此，知識產(chǎn)權(quán)應(yīng)該在民事權(quán)利的分類上被界定為財產(chǎn)權(quán)，而不是人身權(quán)和財產(chǎn)權(quán)的結(jié)合。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時代，知識產(chǎn)權(quán)如同其他無形資產(chǎn)一樣具有價

股權(quán)質(zhì)押的擔(dān)保功能來源于股權(quán)價值，股權(quán)價值是股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保功能的基礎(chǔ)。股權(quán)擔(dān)保功能的大小最終取決于股權(quán)價值的大小。股權(quán)價值的內(nèi)涵包括兩個方面：一是股利，二是公司剩余財產(chǎn)。因此，質(zhì)押股權(quán)的價值取決于：（1）可以獲得多少股息。這是由公司的盈利能力和發(fā)展前景決定的。股票類型，如優(yōu)先股或普通股，也是主要影響因素之一；2）公司剩余財產(chǎn)可分享的金額。這是由公司的資產(chǎn)和負(fù)債決定的，股票類型是股票質(zhì)押的關(guān)鍵因素。在這里，有一個非常重要的問題需要澄清，即股東權(quán)益質(zhì)押并不意味著股東投入公司的財產(chǎn)質(zhì)押。如上所述，股東對公司的出資使股東獲得股權(quán)，公司獲得被投資財產(chǎn)的所有權(quán)。股東對被投資財產(chǎn)沒有直接控制權(quán)，股權(quán)不是被投資財產(chǎn)的代表權(quán)。（三）質(zhì)押股權(quán)比例。股權(quán)比例是指股東的出資比例或持股比例。股權(quán)比例越高，股東獲得的股利和剩余財產(chǎn)越多，反之亦然。因此，質(zhì)押規(guī)模與質(zhì)押比例成正比。

最高額抵押權(quán)又稱為限定額抵押權(quán)，在日本民法中稱為根抵當(dāng)，是為擔(dān)保未來一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的不確定的債權(quán)而設(shè)立的一種抵押權(quán)，其擔(dān)保的債權(quán)為將來發(fā)生的不特定債權(quán)。關(guān)于為將來發(fā)生的不特定債權(quán)得否設(shè)定抵押權(quán)問題，《德國民法典》第1113條明確規(guī)定：抵押權(quán)也得為將來或附條件的債權(quán)而設(shè)定；《瑞士民法典》第824條亦規(guī)定：不動產(chǎn)抵押，可為任意的、現(xiàn)在的、將來的或僅為可能的債權(quán)提供擔(dān)保。在《日本民法典》沒有規(guī)定最高額抵押權(quán)以前，日本的判例及學(xué)說也均已承認(rèn)可以為將來發(fā)生的不特定債權(quán)設(shè)定最高額抵押權(quán)，但其根據(jù)如何，學(xué)者間則存在不同的看法，主要有信用債務(wù)擔(dān)保說、附停止條件債務(wù)擔(dān)保說、附停止條件擔(dān)保設(shè)定說、附準(zhǔn)條件質(zhì)契約說、將來債權(quán)擔(dān)保說等學(xué)說。上述諸說，將來債權(quán)擔(dān)保說為通說，即認(rèn)為最高額抵押權(quán)為擔(dān)保將來可發(fā)生的債權(quán)，而預(yù)行設(shè)定抵押權(quán)。蓋所謂擔(dān)保物權(quán)為從屬于債權(quán)的權(quán)利者，亦不過謂擔(dān)保物權(quán)無債權(quán)不能獨(dú)立存在，而須與債

房產(chǎn)原值的房產(chǎn)稅征收財稅[2010]121號是有新的規(guī)定:對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。房產(chǎn)稅有兩種計算標(biāo)準(zhǔn)：1.從租計征，就是按租金收入·*12%計算房產(chǎn)稅。2.從價計征，按房產(chǎn)原值*(1-30%)*1.2%計算。房產(chǎn)原值包含哪些房產(chǎn)原值中應(yīng)包含契稅和預(yù)售合同交的印花稅。根據(jù)《財政部的國家稅務(wù)總局的對于房產(chǎn)稅鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅有關(guān)疑問告訴》(財稅[2008]152號)第一條就是對根據(jù)房產(chǎn)的原值計稅的房產(chǎn)，不管是不是記載在管帳賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)依照房子原價計算交納房產(chǎn)稅。房子原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)管帳制度規(guī)則進(jìn)行計算?！豆竟軒ぶ贫取返诙邨l第一款第一項置辦的不需求通過締造進(jìn)程即可運(yùn)用的固定資產(chǎn)，技實際付出的買

關(guān)于房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，如何確定計入房地產(chǎn)原值的地價：“對按房產(chǎn)原值征稅的房產(chǎn)，無論在會計核算中如何計算，房產(chǎn)原值都應(yīng)包括地價，包括取得土地使用權(quán)所支付的價款、開發(fā)土地的成本等，宗地容積率低于0.5的，按房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計算土地面積，并據(jù)此確定計入房地產(chǎn)原值的地價?！俺说貕K容積率低于0.5的，按照房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計算土地面積，如果地塊容積率高于0.5的，相應(yīng)確定包含在房地產(chǎn)原值中的地價，地價計入房地產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅，包括取得土地使用權(quán)所支付的價款、開發(fā)土地的成本等，舉個例子：例如，一個工廠有一塊面積2.6萬平方米的土地，價格是2.6億元。每平方米的平均地價是1萬元。如果土地建筑面積為12000平方米，則土地容積率為0.46。因此，計入房地產(chǎn)原值的地價為2.4億元（應(yīng)稅房地產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=12000平方米×2×10000元/平方米），廠房用地其他條件不變，占地面積2

本文介紹了容積率的定義及其在城市規(guī)劃管理中的重要性。容積率是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)某一宗地的總建筑面積與總土地利用面積之比,包括實際容積率和規(guī)劃容積率。容積率反映了土地利用的強(qiáng)度和效益,反映了地價的差異,因此是城市區(qū)劃管理中的一個重要指標(biāo),也是從微觀層面影響地價的最重要因素。房屋建筑面積與總建筑面積之比等于總用地面積除以總建筑面積。容積率是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)某一宗地的總建筑面積與總土地利用面積之比，分為實際容積率和規(guī)劃容積率。一般來說，容積率是指規(guī)劃容積率，即總建筑面積與用地面積之比。容積率不僅反映了土地利用的強(qiáng)度和效益，而且反映了地價的差異。因此容積率是城市區(qū)劃管理中的一個重要指標(biāo)，也是從微觀層面影響地價的最重要因素。 容積率是什么？如何計算？容積率是指建筑物占地面積與總占地面積的比率,反映了建筑物利用率的水平。在計算容積率時,需要將建筑物的占地面積(包括建筑物內(nèi)部和外部空間)除以建筑物總面積(包括

住宅容積率一般在土地拍賣時就已經(jīng)確定，但是不同的住宅類型適合的容積率也是不同的，一、容積率釋義：【專業(yè)解釋】容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到?！就ㄋ捉忉尅客ㄋ讈碚f的話容積率就是，小區(qū)的總戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系。戶數(shù)越少、人數(shù)越少，面積越大肯定就越舒服。二、容積率計算公式：容積率=總建筑

昨天金總電話中和我溝通了一下,簡單談到今天的場合希望我能從保險中介的價值角度來談?wù)勥@個問題。價值鏈或者是價值鏈分析,這是很多行業(yè)這些年討論的一個比較熱的題目,但是關(guān)于保險價值、保險中介的價值鏈分析討論相對不多,價值鏈分析和價值鏈的概念從國外提出到現(xiàn)在已經(jīng)有20年的時間了,上個世紀(jì)85年前后美國教授邁克爾·波特提出的企業(yè)價值鏈分析,后來引申到了行業(yè)的價值鏈,今天我們也在談保險產(chǎn)業(yè)的價值鏈,或者是進(jìn)一步的可以細(xì)分談保險中介的價值鏈。價值鏈?zhǔn)菍σ粋€產(chǎn)業(yè)、一個企業(yè)各種能夠產(chǎn)生價值的活動進(jìn)行分析。最早波特提出價值鏈的時候并不是為了提升價值,而是為了如何降低成本。波特寫了非常有名的一本書《競爭優(yōu)勢》。書中提到,競爭的策略主要是成本策略,如何差異化的策略,如何領(lǐng)先的策略。波特提出價值鏈分析,主要還是從如何降低企業(yè)成本來提升整個企業(yè)帶給市場、消費(fèi)者的價值。當(dāng)然,我們覺得他這樣的一個觀點,在今天看來已經(jīng)有些

容積率是用地地塊上的總建筑面積與用地面積之比值。它是影響地價的非常重要的因素，它的變化可導(dǎo)致地價成倍上升或下降。一般來說，地價變化與容積率成比例關(guān)系，即容積率大，則地價高，但個別時候也會出現(xiàn)地價隨容積率增加反而降低的情況。首先，容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低，從而影響到地價。由于建設(shè)項目在興建時并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價下降。其次，容積率

容積率的定義，又稱總建筑面積密度，是指項目總建筑面積（但必須是標(biāo)高正負(fù)0以上的建筑面積）與總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地利用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。容積率的值是一個無量綱比率。通常，繪圖區(qū)域為1。地塊上建筑物總建筑面積與地塊面積的倍數(shù)為容積率值。當(dāng)建筑高度超過8米時，在計算建筑面積比時，建筑面積將加倍（每個地區(qū)或城市都有自己的規(guī)定）。容積率越高，居民舒適度越低；容積率越高，居民舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率越高，容積率越低，建筑密度越低，開發(fā)商可以用來回收資金的面積就越少，居民也就越舒適。容積率和綠地率決定了項目是從人們生活需要的角度設(shè)計社區(qū)，還是單純的賺錢。相關(guān)規(guī)定建筑面積比一般由政府規(guī)定。

(一)影響債券投資價值的內(nèi)部因素1.期限。一般來說，債券的期限越長，其市場變動的可能性就越大，其價格的易變性也就越大。2.票面利率。債券的票面利率越低，債券價格的易變性也就越大。在市場利率提高的時候，票面利率較低的債券的價格下降較快。但是，當(dāng)市場利率下降時，它們增值的潛力也較大。3.提前贖回規(guī)定。提前贖回條款是債券發(fā)行人所擁有的一種選擇權(quán)，它允許債券發(fā)行人在債券發(fā)行一段時間以后，按約定的贖回價格在債券到期前部分或全部償還債務(wù)。這種規(guī)定在財務(wù)上對發(fā)行人是有利的，因為發(fā)行人可以發(fā)行較低利率的債券取代那些利率較高的被贖回的債券，從而減少融資成本。而對于投資者來說，他的再投資機(jī)會受到限制，再投資利率也較低，這種風(fēng)險是要補(bǔ)償?shù)?。因此，具有較高提前贖回可能性的債券應(yīng)具有較高的票面利率，也應(yīng)具有較高的到期收益率，其內(nèi)在價值也就較低。4.稅收待遇。一般來說，免稅債券的到期收益率比類似的應(yīng)納稅債券的到期收益