土地增值稅上調(diào)對開發(fā)商的影響
來源：法律編輯整理
時間： 2023-05-05 08:33:51
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土地增值稅預(yù)征率上調(diào)一個百分點，在廣東的開發(fā)商們看來，其政策信號意義遠(yuǎn)大于其實際效果。
日前，廣州地稅局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》中對廣州市土地增值稅預(yù)征率作出調(diào)整，其中普通類住宅的預(yù)征率從1%上調(diào)至2%。
此次預(yù)征率調(diào)整是為了落實國家稅務(wù)總局今年5月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(以下簡稱《通知》)中，“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北部地區(qū)省份不得低于1.5%、西部地區(qū)省份不得低于1%”的調(diào)整要求。
國稅局《通知》發(fā)布后，山東、浙江、江蘇、福建等省內(nèi)部分城市已于6月上調(diào)了各自的土地增值稅預(yù)征率。而廣東省廣州、深圳等五市也于8月下旬開始了預(yù)征率上調(diào)工作。截至目前，上海市還未有動作。
“我們更愿意將其理解為政府打擊房地產(chǎn)市場的一種政策信號。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃-韜對本報記者表示，“土地增值稅原本的預(yù)征規(guī)模就不算大，此次上調(diào)1個百分點，對于房地產(chǎn)市場的實際影響有限?！?/p>
而**國城地產(chǎn)總經(jīng)理曾*雄則毫不諱言，土地增值稅率上調(diào)有可能間接推高房價已幾乎成為地方開發(fā)商的共識，“土地增值稅預(yù)征率上調(diào)增加了開放商的成本，未來成本的增加一定會反映在房價中”。
本次土地增值稅預(yù)征率上調(diào)中，深圳、東莞、中山、廣州、珠海各市先后上調(diào)普通類住宅的預(yù)征率0.5到1個百分點，統(tǒng)一到2%。
“廣東地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的上調(diào)并未超出大家的預(yù)期?！秉S-韜對本報記者表示，“政策的目的一方面是加緊房地產(chǎn)市場調(diào)控，收緊開發(fā)商現(xiàn)金流;二是加快開放商對閑置項目的開發(fā)，增加市場供應(yīng)?！?/p>
“新政對開發(fā)商的現(xiàn)金流影響取決于公司規(guī)模。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳*強(qiáng)對本報記者表示，“一般來說大型公司受影響程度比較大，大型開發(fā)商手中項目較多，調(diào)高預(yù)征率將拉高公司的規(guī)?；杀?，但總體來說影響不會很大?！?/p>
曾*雄也表示，目前廣東二三線城市如中山等地融資渠道相對比較豐富，在銀行等平臺的融資成本上升情況下，開發(fā)商仍有其他多種選擇。
而關(guān)于調(diào)高土地增值稅預(yù)征率在促進(jìn)閑置項目的開發(fā)方面的作用，曾*雄則不甚樂觀，他表示，“當(dāng)下地方土地項目增長速度遠(yuǎn)大于土地增值稅的增幅，現(xiàn)在能拿下項目的也多是有資金有背景的開發(fā)商，項目開發(fā)的進(jìn)度基本不會受到預(yù)征率上調(diào)的影響?！?/p>
陳*強(qiáng)表示，土地增值稅的預(yù)征率即使再調(diào)高幾個百分點影響也有限：“真正對開發(fā)商致命的是土地增值稅的清算。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，目前土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率制，其稅率取決于增值額和扣除項目金額的相對比例，從低到高分為30%、40%、50%，最高可達(dá)到增值額的60%。
“目前土地增值稅的最大問題還是在清算環(huán)節(jié)?！标?強(qiáng)說。2006年國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中規(guī)定了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項目銷售率已達(dá)85%，項目三年未銷售完畢等等。
據(jù)了解，部分開發(fā)商為了躲避土地增值稅清算，存在故意控制項目銷售率不超過85%等現(xiàn)象。但據(jù)陳*強(qiáng)介紹，即使已滿足清算條件的項目，其土地增值稅清算大部分也都沒有得到執(zhí)行?！爸饕菆?zhí)行難度太大，一方面舊賬太多難以清算，另一方面土地增值稅清算對于相關(guān)工作人員的要求也較高，目前地方政府開展這方面工作的條件還不成熟?！?/p>
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(一)合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。(二)代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬2023-05-04357人看過 -
1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定從2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%—60%不等的土地增值稅。也就是說，從今天起，全國就將同步進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算了，那么，成都市將如何開展房地產(chǎn)土地增值稅清算，土地增值稅清算會對樓市帶來哪些影響?昨日，記者對成都市地稅局財產(chǎn)行為稅處負(fù)責(zé)人進(jìn)行了專訪。該負(fù)責(zé)人表示，成都各區(qū)將選出5個有一定代表性的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算工作，而土地增值稅清算對房價并不會有多大影響。清算范圍各區(qū)選5企業(yè)率先清算自稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，市地稅局就展開了緊鑼密鼓的準(zhǔn)備工作。昨日，有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時稱，待省地稅局具體貫徹實施意見下達(dá)后，將及時開展對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作。但該負(fù)責(zé)人表示，從2月1日起，我們就將按照國家的規(guī)定開展工作，第一步，2023-06-10294人看過 -
法律綜合知識根據(jù)北京市稅務(wù)部門發(fā)布的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，從12月1日起，本市將對個人二手房交易涉及的土地增值稅與契稅執(zhí)行“一窗式”辦理。這意味著，土地增值稅將全面強(qiáng)制征收。無法提供該稅種完稅證明的二手房，將無法完成交易。相關(guān)人士表示，土地增值稅并非新的稅種，新發(fā)布的通知，只是對多年來的實施辦法作了調(diào)整。二手房中介則普遍認(rèn)為，土地增值稅的正式實施，表明房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)過程中所涉及到的稅費已被全部涵蓋，房產(chǎn)置業(yè)的成本將會繼續(xù)增加，房產(chǎn)投資收益會再度壓縮，這對于抑制需求會起到一定的積極作用。與此同時，地－產(chǎn)、房源網(wǎng)站等二手房中介人士普遍認(rèn)為，在土地增值稅正式開征前僅剩的一個星期內(nèi)，對于那些已經(jīng)達(dá)成意向或已成交尚未過戶的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，很可能會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象。同時，部分潛在的需求，也可能因此提前釋放。據(jù)此估算，在11月最后的一個星期內(nèi)，京城二手房交易會比較2023-12-07415人看過
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8月份開始，福州非住宅（包括商鋪、寫字樓等）的土地增值稅征收稅率將由現(xiàn)行的2％上調(diào)至5％。近日記者從榕城各大二手房中介獲悉，近期各大從事商業(yè)地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的中介公司均接到了上述通知。這意味著，成交一套百萬元的商鋪要比原來多付出3萬元的稅費。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提高商鋪等商業(yè)地產(chǎn)土地增值稅稅率，將為今年福州過熱的商業(yè)地產(chǎn)投資降火。房產(chǎn)受調(diào)控商鋪交易火爆針對商業(yè)地產(chǎn)增值稅上調(diào)，麥田房產(chǎn)王經(jīng)理認(rèn)為，完全在意料之中。首先在房產(chǎn)稅頻頻變動情況下，商業(yè)地產(chǎn)土地增值稅已多年未調(diào)，因此動一動也正常。其次，今年以來福州商鋪投資熱，一直高燒不退，此時調(diào)高稅率，也算是給這個過熱的市場降火。今年福州商鋪投資熱不熱，你看看報紙上的二手房廣告，現(xiàn)在很多中介公司都是用半版以上的篇幅重點推薦商鋪，其勢頭完全蓋過了普通住宅。朝陽房產(chǎn)銷售總監(jiān)周良告訴記者，由于住宅市場遭受國家宏觀調(diào)控，目前整體交易量較為低迷。而商鋪因其成交總價較高，2023-06-07295人看過 -
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一、對商家?guī)淼挠绊懫嚨纳a(chǎn)的流程非常長，汽車行業(yè)的增值稅下調(diào)了1%，與汽車行業(yè)有關(guān)的整個制造業(yè)的成本都會下降。制造汽車需要的零件的增值稅下降，那么汽車零件商的成本就會下降，這就意味著汽車生產(chǎn)商的成本下降，汽車生產(chǎn)的各個流程的成本都會下降，對汽車行業(yè)的影響是巨大的，有利于汽車行業(yè)的良性發(fā)展，汽車行業(yè)成本下降，盈利將會增加，汽車行業(yè)會取得一個好的發(fā)展。二、對消費者的影響此次增值稅下調(diào)消費者享受的的紅利較小，對消費者的影響比較小。汽車行業(yè)不會因為此次增值稅下調(diào)而價格下降。消費者市場是受供求關(guān)系影響，消費者需求大，商品供不應(yīng)求，價格上漲，消費者需求小，商品供大于求，價格下降。但是隨著時間的推移，增值稅下調(diào)還是可能降低汽車價格，為消費者帶來便利。2023-05-09234人看過
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法律綜合知識一、商鋪土地增值稅稅率的計算方法商鋪土地增值稅稅率的計算方法有兩種，一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅;另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。根據(jù)稅收政策評判，我國現(xiàn)有稅法對同一個項目有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值稅的稅收待遇，只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，1.按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計算土地增值稅。2.先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。二、商鋪土地增值稅怎么算計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。1.增值額值得是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收。2.土地增值2023-05-1852人看過 -
營改增后，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，需要同時繳納增值稅和土地增值稅；土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地買賣要繳的稅金一、營業(yè)稅及附加（出讓方）：1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%的營業(yè)稅。2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。二、印花稅和契稅（雙方）：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅2023-04-26378人看過 -
土地使用權(quán)開發(fā)商只有土地使用證有下列危害：1.土地性質(zhì)不合法。這個情況一般是小產(chǎn)權(quán)房。2.土地使用權(quán)不合法。有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，這個情況下也是不合法的。其原因主要是尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進(jìn)行銷售。3.工程建設(shè)手續(xù)不合法。有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。4.施工進(jìn)度沒有達(dá)到規(guī)定要求就銷售。一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有何效力所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，應(yīng)該分情況討論。(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效。所謂合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力待定2023-02-04400人看過 -
專家觀點房價最終取決于市場需求針對稅總開始嚴(yán)征土地增值稅，記者昨日采訪了清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商培訓(xùn)辦首席專家朱*波教授?！拔艺J(rèn)為，稅收是宏觀調(diào)控最后一個殺手锏。”朱*授表示，在此之前國家所推出的更多是宏觀層面的調(diào)控，而目前的調(diào)控舉措進(jìn)入更細(xì)分化、更有可實際操作性的階段。這將對開發(fā)商的經(jīng)營行為和消費者的消費行為都產(chǎn)生直接的影響。打個比方來說，目前關(guān)于房價指數(shù)只是籠統(tǒng)的一個數(shù)字，缺乏具體的說明和細(xì)分化。而實際上高檔樓盤價格的變化，與老百姓關(guān)系并不大?！熬唧w到土地增值稅征收政策，我們往往認(rèn)為土地成本增加，就習(xí)慣地聯(lián)想到轉(zhuǎn)嫁到老百姓身上。但實際上，樓盤的具體售價，最終應(yīng)取決于市場需求，而并非開發(fā)成本。因此，即使開發(fā)成本增加了，但市場不接受，那么，只有兩種可能，一是降低價格;二是開發(fā)商的利潤空間受到壓縮。”朱*波強(qiáng)調(diào)。開發(fā)商觀點短期內(nèi)對房價影響不大“短期內(nèi)不會對房價有多大影響?！毙氯A聯(lián)副總經(jīng)理陳2023-05-05469人看過
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一般納稅人銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和11％的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額；適用簡易計稅方法計稅的，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的不動產(chǎn)項目，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。建筑業(yè)增值稅稅率建筑業(yè)增值稅稅率為10％。增值稅是對生產(chǎn)經(jīng)營單位銷售貨物的增值額征收的并由消費者或使用單位承擔(dān)的一種流轉(zhuǎn)稅，目前增值稅征稅包括：1、銷售或者進(jìn)口的貨物，貨物是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。銷售貨物，是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)。2、提供的加工、修理修配勞務(wù)。增值稅與營業(yè)稅都屬于流轉(zhuǎn)稅，對流轉(zhuǎn)過程中征稅，不流轉(zhuǎn)不交易不征稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)土地整治工程營業(yè)稅改征2023-07-08330人看過 -
(一)資料某房產(chǎn)開發(fā)公司是集體企業(yè)，專門從事普通住宅商品房開發(fā)，幾年來有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營情況在繳納土地增值稅上與稅務(wù)機(jī)關(guān)存在分歧。經(jīng)查閱有關(guān)賬證，獲得如下資料：1.1993年9月9日，房產(chǎn)公司與經(jīng)緯機(jī)械廠簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，合同規(guī)定，房產(chǎn)公司以分期收款方式將“幢住宅樓賣給經(jīng)緯機(jī)械廠作為集體職工宿舍，總售價2400萬元，貨款于1994～1996年末分3次付清，每年800萬元。該住宅樓當(dāng)時取得土地使用權(quán)支付的費用為300萬元，開發(fā)成本為1000萬元。2.1999年10月3日，轉(zhuǎn)讓1992年已簽訂開發(fā)合同，并投入資金建成的一棟房屋，轉(zhuǎn)讓收入為1050萬元(房價中含為當(dāng)?shù)卣盏母鞣N費用50萬元)，支付的土地使用權(quán)價款100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務(wù)費用中的利息支出無法分項目分?jǐn)?，且無金融機(jī)構(gòu)的證明。3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總收入為1800萬元。2023-05-03272人看過
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增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。... 更多>
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