遇到拆遷，也是幾家歡喜幾家憂。
因?yàn)橛械娜藭?huì)拿到很高的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而有的人卻是看著拆遷補(bǔ)償協(xié)議欲哭無淚，也有的人還在捉摸這些拆遷補(bǔ)償費(fèi)夠不夠……這或高或低的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用對(duì)于被拆遷人來說到底合不合理呢？這需要怎樣來衡量其合理性呢？下面由北京在明律師事務(wù)所專業(yè)拆遷律師來教你估算你的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否在合理范圍內(nèi)。
對(duì)照周邊市場(chǎng)價(jià)，估算拆遷房屋市值
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
從此條例可以看出，拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為參考。
即你的房屋總價(jià)格＝周邊房?jī)r(jià)的一個(gè)平均值X你的房屋總面積。
如果征收拆遷方給你的補(bǔ)償費(fèi)用低于這個(gè)價(jià)位太多，那可能就不合理甚至不合法了。
如果有這種情況，被拆遷戶是有理由維權(quán)的。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定直接影響拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的最終數(shù)額
拆遷方計(jì)算拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)是以評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估報(bào)告為補(bǔ)償依據(jù)的。
即評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中所得出的面積、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等，都會(huì)成為拆遷方計(jì)算的最終標(biāo)準(zhǔn)。
所以，評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定非常重要。
而在現(xiàn)實(shí)的拆遷中，很多補(bǔ)償差價(jià)問題都出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估過程中。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
該條例告訴被征收拆遷人，要充分發(fā)揮自己的主動(dòng)權(quán)。
在現(xiàn)實(shí)的拆遷中，大部分的評(píng)估機(jī)構(gòu)都是有政府制定的，實(shí)際上也就是“聽命行事”，所以就會(huì)導(dǎo)致征收拆遷方依據(jù)評(píng)估報(bào)告所計(jì)算出來的最終補(bǔ)償價(jià)格嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格。
所以，被征收拆遷熱一定要自主選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)或者參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，充分了解評(píng)估機(jī)構(gòu)是否依法設(shè)立、有沒有相應(yīng)的資質(zhì)和相應(yīng)的證書等情況，最后一定要讓做評(píng)估的責(zé)任人員在評(píng)估報(bào)告上簽字，以備不時(shí)之需。
先補(bǔ)后搬是原則，更是保障
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》字2001年頒布實(shí)施后，明確了征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷的原則。
目的是為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。
因此，被征收人一定要堅(jiān)持先拿到協(xié)議約定的補(bǔ)償費(fèi)用后再搬遷，要不然后期很可能會(huì)出現(xiàn)問題。
這也是造成最終的拆遷補(bǔ)償價(jià)格偏低或者不合理的一個(gè)緣由。
但是在現(xiàn)實(shí)拆遷中，因?yàn)榉N種原因，被拆遷人主動(dòng)或是被動(dòng)搬遷后也還沒有拿到補(bǔ)償款的情況普遍存在，這就給了征收拆遷方一個(gè)很好的壓價(jià)手段。
所以，提醒廣大被拆遷戶，一定要堅(jiān)守先補(bǔ)償后搬遷的原則，才能保障最后補(bǔ)償價(jià)款的合理性。
以現(xiàn)有生活水平為基準(zhǔn)，搬遷后提高或者保持現(xiàn)有的生活水平
根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定，依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。
但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
在以往政府文件中也都明確提出，確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。
根據(jù)該條例可以明確，你的現(xiàn)有生活水準(zhǔn)是衡量拆遷補(bǔ)償價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)。
搬遷不能降低你的生活水準(zhǔn)。
如果降低了，是有違公平、公正的。
被拆遷人可以據(jù)此進(jìn)行法律維權(quán)或者協(xié)商來提高補(bǔ)償價(jià)格。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》：第三章 補(bǔ) 償 第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。\n對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。\n房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
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期房房產(chǎn)商是中國(guó)特有的一個(gè)怪胎：1、房產(chǎn)商不造房產(chǎn)，是建筑商在造房子。并且普遍是建筑商要墊錢來建房子，自己買建材，拖欠農(nóng)民工的工資，農(nóng)民工的工資普遍要到年底發(fā)，當(dāng)然也有不發(fā)的。于是就有農(nóng)民工上演跳樓秀。而美國(guó)是沒有中國(guó)這種開發(fā)商的，是建筑商自己蓋房，自己賣，沒有房產(chǎn)商這個(gè)中間環(huán)節(jié)。2、房產(chǎn)商自有資金很少，甚至根本沒有錢。03年的時(shí)候吧，有關(guān)部門要求房產(chǎn)商自有資金必須不少于35%。中國(guó)還規(guī)定不許殺人呢，不是經(jīng)常有人被殺嘛。中國(guó)還規(guī)定不許貪污、挪用社保資金、賣淫嫖娼，這些事難道就沒有了?中國(guó)的房產(chǎn)商要全部有35%的自有資金，我馬上自刎。因?yàn)樽杂匈Y金少，又想多搞幾個(gè)樓盤，抓住大好時(shí)機(jī)大撈一把，于是不光是建筑商要墊錢，等于是借錢給開發(fā)商;以土地作為抵押，向銀行借錢;向買房人銷售預(yù)售房，相于當(dāng)買房人借錢給開發(fā)商。但是開發(fā)商銷售樓盤，卻可以得到所有的房款。3、除了中國(guó)香港以外，可能只有中國(guó)大陸大量銷售的是2023-06-1082人看過 -
配套設(shè)施伴隨一系列宏觀調(diào)控措施，樓市一片普漲的局面可能會(huì)有所改變，未來樓盤價(jià)格有望漲跌互現(xiàn)。專家提醒購(gòu)房者，除了傳統(tǒng)的地段、房屋質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等因素，買房還勿忘關(guān)注新四大因素，包括看看你的鄰居是誰(shuí)。上周央行宣布加息后，樓市走向再度成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。綜合專家觀點(diǎn)，大多數(shù)意見是認(rèn)為一系列宏觀調(diào)控措施后，房?jī)r(jià)過快上升的勢(shì)頭會(huì)得到遏制，不過，此時(shí)“下手”的購(gòu)房者務(wù)必審慎決策。專家建議關(guān)注的新四大因素：一是樓盤所在區(qū)域的建設(shè)時(shí)期。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ?。如果房產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實(shí)施初期，該地區(qū)樓盤升值的可能性更大。二是樓盤規(guī)模。一般說來，大盤比小盤的抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)一些，具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會(huì)比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理也都會(huì)相對(duì)好些。三是開發(fā)商背景。購(gòu)房者不僅要了解開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況2023-06-10168人看過 -
一、美國(guó)：公私利益兼顧《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》：司法的嚴(yán)謹(jǐn)，使得美國(guó)地方政府在動(dòng)用拆遷特權(quán)問題上非常謹(jǐn)慎，而民眾也會(huì)更多地考慮到公共利益。在美國(guó)，各個(gè)行業(yè)都有一個(gè)公平市場(chǎng)價(jià)格——市場(chǎng)形成的、大家承認(rèn)的、相對(duì)公平的價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個(gè)價(jià)格，作為補(bǔ)償拆遷戶的標(biāo)準(zhǔn)之一。私人開發(fā)商如果想在一塊土地上搞開發(fā)，就需要事先購(gòu)買這片土地，包括這里住戶的房產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是，開發(fā)商必須給予拆遷者一個(gè)合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)雙方以公平市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么法庭上見。至于什么才是公平市場(chǎng)價(jià)格，美國(guó)的做法是：雙方分別聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告。如果各自的評(píng)估報(bào)告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團(tuán)裁定。在司法實(shí)踐中，美國(guó)法院通常都認(rèn)定高出政府補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估報(bào)告。啟示：中國(guó)目前左右評(píng)估報(bào)告的黑手太多，只有斷掉這些黑手，評(píng)估才能公平公正。二、韓國(guó)：依法處理一草一木《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)2023-04-23361人看過 -
建設(shè)用地根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，征收土地時(shí)，如果土地有隧道，隧道是土地附著物，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。如果農(nóng)作物的大棚沒有經(jīng)過審批，那么當(dāng)事人私自在大棚內(nèi)建設(shè)房屋就明顯屬于違法行為。那么，根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，這些已經(jīng)建成的隧道房是違法建筑，必須拆除。那么拆除違法建筑，一般沒有補(bǔ)償。蔬菜大棚拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么政府在對(duì)農(nóng)村土地征收的時(shí)候，如果涉及對(duì)蔬菜大棚拆遷，應(yīng)當(dāng)按照每平方米160元到280元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償款。這屬于地上附著物的補(bǔ)償，如果大棚中種植高經(jīng)濟(jì)價(jià)值作物，農(nóng)民還可以拿到額外的青苗費(fèi)，由征地部門根據(jù)市價(jià)核算。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市2023-08-05351人看過
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1、看公告。在政府準(zhǔn)備著手拆遷工作之初，會(huì)在相關(guān)小區(qū)和房屋土地管理局官網(wǎng)貼出拆遷公告。如果你聽到拆遷的風(fēng)聲，第一步應(yīng)去查詢有沒有明確的公告。需要注意，即使拆遷公告出來了，也并不意味著馬上就要拆遷。從公告到開始拆遷，一般有很長(zhǎng)時(shí)間，少則兩三年，多則四五年，要根據(jù)政府的規(guī)劃和項(xiàng)目緊迫性而定。2、看位置。如果政府并未有公告，怎么辦呢?先從房屋地理位置判斷。容易發(fā)生拆遷的地塊往往有如下特點(diǎn)：相比周邊樓房，本小區(qū)的功能、美觀等方面都已落后；小區(qū)人口密度低，拆遷成本低；周邊已有比較成熟的商業(yè)配套，地價(jià)房?jī)r(jià)有上漲空間。3、看房齡。這一辦法很好理解，越舊的樓被拆遷概率越大，越新的樓被拆遷概率越小。4、看面積。開發(fā)商都希望在拆遷后，開發(fā)建設(shè)的土地面積廣闊。大面積的土地，不論是做商業(yè)還是住宅、高端還是大眾，開發(fā)設(shè)計(jì)起來都很容易。這就像是一塊玉石，如果本身不夠大，任你是能工巧匠也雕不出想要的花樣。如果土地面積小2023-06-08442人看過 -
法律綜合知識(shí)農(nóng)村征地拆遷時(shí)，農(nóng)民朋友們最擔(dān)心的就是突然被告知自己“沒有安置資格”。安置資格指的到底是什么?究竟哪些人才是合法的安置對(duì)象呢?即明拆遷律師今天就來為大家解答這兩個(gè)問題。被征收人和安置對(duì)象分別指的是什么?征地拆遷過程中會(huì)產(chǎn)生“征收方”與“被征收人”這一組對(duì)應(yīng)的關(guān)系。其中征收方指的是依法組織和主管征地、補(bǔ)償工作的主體;而“被征收人”(俗話所說的“被拆遷人”)指的就是對(duì)被征收土地、被拆除房屋享有所有權(quán)的單位或者個(gè)人。也就是說，集體土地的被征收人是集體經(jīng)濟(jì)組織;宅基地房的被征收人則是對(duì)房屋有所有權(quán)的村民。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在征收集體土地時(shí)，征收方除了要給被征收人合理的土地補(bǔ)償和地上青苗及附著物的補(bǔ)償外，還要依法向被征地農(nóng)民支付安置補(bǔ)助費(fèi)。根據(jù)新修《土地管理法》，征收方還應(yīng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。在這里，即明拆遷律師要提醒農(nóng)民朋友們注意區(qū)分法律意義上的“被征收人”和“安置對(duì)象”這兩個(gè)概念——被2023-02-04268人看過
法律綜合知識(shí)是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識(shí)和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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南通拆遷補(bǔ)償看不看戶口湖南在線咨詢 2022-07-11各地拆遷補(bǔ)償安置政策不同。有的地域拆遷安置，是按照你家戶籍常住人口的數(shù)量，按照人平均多少平米以及多少錢，來發(fā)放拆遷安置房產(chǎn)和過渡補(bǔ)償款，這樣的話，只要是你家人都在那本戶口本上，每人都會(huì)有相應(yīng)的安置房產(chǎn)補(bǔ)償以及過渡安置費(fèi)用！ 還有的地域。拆遷安置，是不看你家戶籍人口數(shù)量的，是依照您家房產(chǎn)證上平米數(shù)，以及實(shí)測(cè)數(shù)值，有拆遷辦統(tǒng)一認(rèn)可一個(gè)數(shù)值平米數(shù)，依照比例，賠償你家庭房產(chǎn)面積，給你家安置房產(chǎn)，新房采取多 -
怎么查看拆遷補(bǔ)償遼寧在線咨詢 2022-05-11農(nóng)村土地征收，政府為了公共利益、公共利益，對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)法定程序予以征收的政府行為。農(nóng)村土地征收一般由省級(jí)人民政府決定(該決定下發(fā)給被征土地所在地縣、市人民政府及相關(guān)主管單位)，涉及影響面大的由國(guó)務(wù)院作出征收決定。具體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)省級(jí)人民政府的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。當(dāng)然，在具體土地征收過程中，土地使用人和征收部門就征收補(bǔ)償達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償金額可以再相應(yīng)幅度內(nèi)變動(dòng)。因此，所需的土地征 -
你怎么看待搬遷人有補(bǔ)償黑龍江在線咨詢 2022-08-09企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面： 一是拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)? 二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失； 三是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用; 四是基于拆遷政策發(fā)生的 -
遇到拆遷，你會(huì)看評(píng)估報(bào)告嗎？河南在線咨詢 2023-09-22遇到拆遷，肯定是要看評(píng)估報(bào)告的，一般看評(píng)估報(bào)告的主要的內(nèi)容就要看評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇還有評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估方法最后還要看評(píng)估人員是否具有資格，最重要的就是評(píng)估的報(bào)告結(jié)果是否合法的。 -
房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么看云南在線咨詢 2022-06-181、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。 2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。 3、(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造
