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物業(yè)管理階段常見法律問題

來源：法律編輯整理時間： 2023-04-22 15:02:44 442 人看過

1、對于業(yè)主管理委員會的性質(zhì)與職能的認識。

業(yè)主管理委員會是由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會的職能是維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。

2、在相鄰關(guān)系糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)（即全體業(yè)主對公共部位不可分割的所有權(quán)），物業(yè)管理的角色和職能。（以***糾紛為例）

3、關(guān)于車輛管制的問題。

舉例：車輛在小區(qū)內(nèi)停車時被盜或毀壞，物業(yè)公司應否承擔賠償責任。

物業(yè)公司對被盜（損）車輛承擔賠償責任的基礎(chǔ)主要是保管合同。如果物業(yè)公司與業(yè)主之間未形成保管關(guān)系，對車輛的被盜或損壞亦無過錯的，不承擔賠償責任。

物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)辟出專門區(qū)域供小區(qū)業(yè)主停放車輛，并收取一定數(shù)量的費用，如果根據(jù)雙方簽定的“物業(yè)管理合同”或其他專門的車輛停放約定，不能得出雙方之間已形成保管合同關(guān)系的，物業(yè)公司不承擔保管的法律責任。但是物業(yè)公司在管理過程中確有過錯，且此過錯直接導致了車輛被盜或損壞，則應當承擔侵權(quán)的法律責任。（保管責任是一種合同責任，屬于無過錯責任；而侵權(quán)責任是過錯責任，須符合侵權(quán)行為構(gòu)成要件。）

基于上述法律原理，針對目前小區(qū)內(nèi)較為普遍的亂停車現(xiàn)象，因此細化管理者可以采取的措施、權(quán)利來源、處理程序及損害責任等內(nèi)容就顯得相當必要。

4、關(guān)于業(yè)主按照規(guī)定用途使用房屋的問題。

實踐中，業(yè)主在住宅內(nèi)進行經(jīng)營活動，其他業(yè)主向管理者投訴的現(xiàn)象時有發(fā)生。由于管理者并非行政管理部門，無法對違反規(guī)定用途使用房屋的業(yè)主進行行政強制手段，因此有必要在《物業(yè)公約》中約定發(fā)現(xiàn)或接到舉報有業(yè)主存在前述行為時，管理者有權(quán)采取的向違反規(guī)定者發(fā)出糾正行為的通知等等。的處理。

本文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理階段,常見法律問題

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關(guān)于現(xiàn)階段不實行律師行業(yè)管理的意見

發(fā)布部門:司法部發(fā)布文號:司發(fā)函［1993］098號陜西省司法廳：你省律師協(xié)會一九九三年二月五日(陜律發(fā)(1993ぉ02號ぉ《關(guān)于省律師協(xié)會換屆問題的報告》收悉。該報告中提出在你省試行律師“行業(yè)管理”的具體意見。對此，我們認為，你省律師協(xié)會所提出的意見不妥。我國現(xiàn)階段不實行律師協(xié)會對律師的行業(yè)管理。因為，我國現(xiàn)行律師管理體制是政府管理，而不是律師協(xié)會的“行業(yè)管理”。律師管理體制是律師制度中的重大問題，關(guān)系到我國律師制度的確立和發(fā)展，而且，涉及體制的大事，只能由中央決定，各省不能自行其是。另外，報告中關(guān)于北京、云南已經(jīng)向“行業(yè)管理”過渡的說法也是不實的。1993年3月17日

2023-04-24

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小區(qū)物業(yè)
物業(yè)管理服務費按階段分類

物業(yè)管理收費最高限價標準由目前的1.96元/平方米提高到2.8元/平方米，收費檔次也由原來的3個增加到5個。政府主管部門將整個物業(yè)管理服務內(nèi)容細分成5個部分，針對不同的服務內(nèi)容制定相應的收費標準，從而形成菜單式的物業(yè)管理服務明細表，方便不同檔次需求的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司共同協(xié)商確定物管服務內(nèi)容及收費。物業(yè)管理公司如想提高物管收費標準，就必須相應增加物業(yè)管理服務的內(nèi)容，并且要事先征得小區(qū)業(yè)主大會的半數(shù)以上同意;沒有成立業(yè)委會的小區(qū)，也必須經(jīng)過小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主的同意。將全市物業(yè)服務收費政府指導價的最高限價標準由目前的1.96元/平方米提高到2.8元/平方米，服務等級和收費檔次由原來的3個增加到5個!現(xiàn)行的物管收費管理政策只是規(guī)定在小區(qū)成立業(yè)主委員會之前的物管內(nèi)容和收費標準實行指導價管理，新政則明確將售樓階段的物管費納入政府指導價監(jiān)管。5檔物管服務菜單此次出臺的物管收費新政策包括了一套《廣州市

2023-04-22

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仲裁時效
勞動關(guān)系常見法律問題

勞動合同那些用人單位招用勞動者要簽訂勞動合同?答：許多勞動者在私營企業(yè)從事勞動，用人單位并未與之簽訂勞動合同，勞動者為此與用人單位負責人交涉，卻被告知私營企業(yè)和個體商戶可以不簽訂勞動合同。法律真的是這樣規(guī)定的嗎?《勞動合同法》第二條規(guī)定：中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)、個體經(jīng)濟組織、民辦非企業(yè)單位等組織(以下稱用人單位)與勞動者建立勞動關(guān)系，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同，適用本法。國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體和與其建立勞動關(guān)系的勞動者，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同，依照本法執(zhí)行。律師提醒：一般言之，在我國境內(nèi)建立勞動關(guān)系，都要簽訂勞動合同。建立勞動關(guān)系勞動合同可以通過口頭方式達成嗎?答：在大多數(shù)人觀念里，合同不僅有書面的形式，還有口頭合同和其他形式的合同。那么勞動合同也能如此么?《勞動合同法》第十條規(guī)定：建立勞動關(guān)系，應當訂立書面勞動合同。已建立勞動關(guān)系，未同時訂立書面勞動合

2023-06-02

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有限責任公司
解決改制物業(yè)管理企業(yè)問題之我見

改制物業(yè)管理企業(yè)是國企改革的產(chǎn)物，也是建管分離的結(jié)果。因其是一個“新生事物”，自然產(chǎn)生了許多問題。比如，這些改制物業(yè)管理企業(yè)雖然是獨立的法人，卻沒有多少自主的權(quán)利，為此束縛了改制物業(yè)管理企業(yè)的思想、思路和行動，從而制約了發(fā)展。改制物業(yè)管理企業(yè)是國企改革的產(chǎn)物，也是建管分離的結(jié)果，是形勢發(fā)展的需要。從2000年開始，中心出臺了一系列為國企減負、松綁的相關(guān)政策，決定將國企中的第三產(chǎn)業(yè)從主業(yè)中分離出來，其中將房管這一塊，重新組建為物業(yè)管理有限責任公司，為此，業(yè)界將其稱為“改制物業(yè)管理企業(yè)”。然而，因其是一個新生事物，自然產(chǎn)生了許多問題。在此，筆者就此問題談談自己的熟悉、感想，并提出一些建議，供同行們商榷。一、改制物業(yè)管理企業(yè)面臨的問題眾所周知，如今已有較多的大中型國有企業(yè)，將原來的房管部門改制組成物業(yè)管理有限責任公司，成為物業(yè)管理這個行業(yè)大軍中一支重要的隊伍。但是從實際運作來看，發(fā)展并不平衡。目

2023-06-10

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書面合同
小時工常見法律問題（一）

非全日制用工一般適用于哪些用工領(lǐng)域?非全日制用工近年來在我國發(fā)展迅速。其所具有的靈活用工的特點主要表現(xiàn)為小時工或者是鐘點工等形式。在社區(qū)服務、餐飲、超市等行業(yè)應用十分廣泛。非全日制用工采取什么形式訂立勞動合同?《勞動合同法》第69條第1款規(guī)定：非全日制用工雙方當事人可以訂立口頭協(xié)議?？陬^形式一般適用于短期的即時結(jié)清的合同形式，而書面合同形式則適用于標的數(shù)額較大而不是即時結(jié)清的合同形式，其用書面文字形式明確了雙方之間的權(quán)利與義務，保證在產(chǎn)生糾紛的時候有據(jù)可查。所以，勞動合同一般以書面形式訂立。但是對于以小時計算的非全日制用工形式，則經(jīng)雙方協(xié)商同意.可以訂立口頭勞動合同。需要注意的是，此處規(guī)定的是可以訂立口頭形式的勞動合同，如果勞動者或者用人單位提出訂立書面勞動臺同的，應當以書面形式訂立。非全日制用工可否約定試用期?《勞動合同法》第70條規(guī)定：非全日制用工雙方當事人不得約定試用期。也即，非全日

2023-06-10

456人看過
法律顧問
客戶簽訂常年法律顧問合同階段

我們根據(jù)客戶對法律事務的服務要求與客戶共同確定法律服務費用和方式，與我們簽訂常年法律顧問合同后將與我們建立長期的友好的業(yè)務合作關(guān)系，我們將及時提供各類法律服務，可以免去普通法律咨詢事務事先個別協(xié)商收費等復雜交涉與確認過程，提高工作效率。一、合同糾紛能夠找法律援助嗎在遇到無法調(diào)和的糾紛時，往往需要通過法律訴訟的手段來解決。在法律訴訟的過程中，我們往往需要請律師，但是也存在一些特殊情況，是可以申請法律援助的，但是很多人都對法律援助不太了解。那么合同糾紛可以申請法律援助嗎?要看具體情況，一般是不能申請法律援助的，需要自己請律師。1、法律援助是國家的責任、政府的行為，由政府設立的法律援助機構(gòu)組織實施。它體現(xiàn)了國家和政府對公民應盡的義務。2、法律援助是法律化、制度化的行為，是國家社會保障制度中的重要組成部分。3、受援對象為經(jīng)濟困難者、殘疾者、弱者，或者經(jīng)人民法院指定的特殊對象。4、法律援助機構(gòu)對受援

2023-04-12

405人看過
合同內(nèi)容
合同管理：如何應對常見問題？

合同管理中常見的問題有以下幾點：1、合同內(nèi)容不夠嚴謹；2、合同簽訂后，很多單位在簽訂合同時非常重視公司總部的一級。但合同簽訂后，往往對合同分析和合同交底重視不夠，甚至忽視了這項工作，合同簽訂與合同執(zhí)行脫節(jié)；3、合同執(zhí)行過程中忽視變更管理應變更合同的不變更。合同管理的原則是什么1、合同范本要完善、合規(guī)、易讀；合同范本應由企業(yè)與法律專業(yè)人士共同起草擬定的，切忌照搬同行合同，任何一個條款的瑕疵都可能給業(yè)務帶來致命的損失；合同范本應力求每個使用人員皆能理解其條款內(nèi)容和意義，以提高業(yè)務人員制作合同能力。2、合同審批要嚴謹，各審核部門各司其職、各負其責；企業(yè)應建立合同審批制度，明確各部門和層級審批的內(nèi)容和責任范圍，例如業(yè)務部門對價格和合作條件進行審核，行政部門對相關(guān)備案情況進行審核、采購、財務等業(yè)務輔助部門對業(yè)務條件是否具備進行審核并出具意見；應避免無意識的認為前道審核人員已經(jīng)審核，不會出現(xiàn)問題的疏忽

2023-07-05

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小區(qū)物業(yè)
小區(qū)物業(yè)管理的常識問題有哪些

一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費?答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費;也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。這是最基本的小區(qū)物業(yè)管理常識。二、欠費的業(yè)主有資格參選業(yè)主委員會嗎?答：這個小區(qū)物業(yè)管理常識很重要啊，這關(guān)系廣大業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會是業(yè)主行使其成員權(quán)，對所有建筑物共同事務進行管理的具體形式，即業(yè)主參選業(yè)主委員會的資格是基于其建筑物所有權(quán)獲得的。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題。

2023-05-05

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業(yè)主
催繳物業(yè)費的常見問題及解答

本文介紹了物業(yè)催費通知單的具體內(nèi)容,包括需要繳納的物業(yè)費數(shù)額、未繳納費用的人員信息、繳納物業(yè)費的依據(jù)以及盡量使用溫和語言等。最后強調(diào)了業(yè)主有義務繳納相關(guān)物業(yè)費,物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。物業(yè)催費通知單的具體內(nèi)容如下：首先，我們需要明確需要繳納的物業(yè)費數(shù)額；其次，我們需要通知未繳納費用的人員信息；第三，我們需要說明繳納物業(yè)費的依據(jù)；最后，為了使物業(yè)費通知單更容易被業(yè)主接受，我們應該盡量避免使用過于生硬的語言。業(yè)主有義務繳納相關(guān)物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。物業(yè)費催繳通知：強調(diào)業(yè)主義務、提醒繳納、避免過于生硬物業(yè)費催繳通知是物業(yè)管理公司對業(yè)主進行管理和服務的重要手段之一,目的是確保業(yè)主按時繳納物業(yè)費,以保障物業(yè)管理公司的正常運營和維護小區(qū)的秩序。然而,在催繳物業(yè)費的過程中,物業(yè)管理公司需要遵循一定的法律規(guī)范,以避免過于生硬或不當?shù)姆绞?侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國

2023-08-27

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表見代理
銀行辦理儲蓄業(yè)務常見問題的法律對策

儲蓄業(yè)務是金融機構(gòu)的重要基礎(chǔ)業(yè)務之一。近幾年金融系統(tǒng)存款糾紛案件屢屢發(fā)生，狀告儲蓄機構(gòu)賠償糾紛案屢見不鮮，由此，金融機構(gòu)吃盡了苦頭。本文就如何規(guī)避銀行存款業(yè)務風險相關(guān)問題提幾點看法。儲戶本人申請存單（折）掛失時銀行應哪注意兩大要件？國務院《儲蓄管理條例》第31條、中國人民銀行《關(guān)于執(zhí)行＜儲蓄管理條例＞若干規(guī)定》第37條規(guī)定，存款人辦理掛失手續(xù)時需要向儲蓄機構(gòu)出示本人身份證明并提供存款資料，包括姓名、存款時間、種類、金額、帳號及住址等有關(guān)情況。據(jù)此，對個人儲蓄存單辦理掛失應當具備兩個要件：一是掛失申請人須持本人身份證件，二是應當提供存款的有關(guān)情況。首先，應當審查掛失申請人是否為其本人的身份證件，該身份證件是否真實，它和存款憑條所記載的內(nèi)容是否一致。至于辦理掛失應提交身份證件的范圍，應按照《關(guān)于執(zhí)行儲蓄管理條例》若干規(guī)定第34條規(guī)定的要求進行審驗。作為身份證件，應具有排他性、唯一性、真實性的特

2023-08-17

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前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理階段有哪些內(nèi)容

前期物業(yè)管理服務內(nèi)容主要分為三期，即物業(yè)接管驗收期、物業(yè)入伙期、房屋裝飾裝修期。主要是物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對物業(yè)進行管理和提供服務。1.物業(yè)接管驗收期物業(yè)接管驗收期是物業(yè)管理公司在簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后，履行的第一項重要義務。物業(yè)管理公司在接管受托物業(yè)，對移交的物業(yè)進行驗收時，應針對可以預見的容易產(chǎn)生糾紛的諸多方面：如物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛;物業(yè)保修的期限，保修責任，保修金的給付金額、方式以及保修金的使用方面的糾紛;接管日期不明確導致的接管前后相關(guān)責任無法確定的糾紛等等。采取以下相應的預防措施：A.按照《房屋接管驗收標準》驗收;B.將驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題記錄在案，約定期限由發(fā)展商整修;C.與發(fā)展商詳細約定保修事宜;D.收齊物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖;E.簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，注明接管日期。實踐表明，在物業(yè)管理糾紛中，最多和最令物業(yè)管理公司領(lǐng)導頭疼的是物業(yè)管理資金匱乏的問題

2023-04-22

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物業(yè)管理糾紛
處理物業(yè)管理糾紛分哪三個階段

一、首要的協(xié)商調(diào)解階段雙方當事人通過協(xié)商調(diào)解解決物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當事人共同選定一個機構(gòu)、和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，如果當事人一方拒不執(zhí)行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個環(huán)節(jié)，不具有獨立性。二、其次的仲裁階段通過仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。”仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當事人認定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，

2023-05-04

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刑事訴訟法
新《律師法》視野下偵查階段律師會見若干問題與對策

來源：作者：偵查階段律師會見是指在偵查階段，接受委托或指定的律師，自犯罪嫌疑人被偵查機關(guān)第一次訊問或者采取強制措施之日起，依法與犯罪嫌疑人會見并了解有關(guān)案件情況。律師會見，主要涉及會見的啟動、程序、會見的場所與環(huán)境、會見的行為約束，會見人數(shù)、時間、次數(shù)、會見活動的記錄固定;以及羈押機關(guān)在會見過程中的職責、特殊情況下的會見、會見同案犯問題、救濟問題等等。我國關(guān)于律師會見主要散見于《刑事訴訟法》、《律師法》等有關(guān)法律條款，以及部分規(guī)章、司法解釋之中。其中《刑事訴訟法》第九十六條第一款、第三十條第一款、第二款分別規(guī)定了在偵查階段、檢察院審查起訴階段和法院受理階段律師會見犯罪嫌疑人、被告人的權(quán)利?！缎淌略V訟法》第九十六條第二款則規(guī)定了律師會見犯罪嫌疑人，偵查機關(guān)可以派員在場，涉及國家秘密的案件應經(jīng)偵查機關(guān)批準等內(nèi)容。最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、國家安全部、司法部、全國人大常委會法制工作委

2023-04-24

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風險投資的常見法律問題

風險投資是由一些專業(yè)人員或?qū)ｉT機構(gòu)向那些剛剛成立、增長迅速、潛力很大、風險也很大的高科技企業(yè)提供股權(quán)融資并參與其管理的一種法律行為。這些專業(yè)人員稱為風險投資家，專門機構(gòu)稱為風險投資企業(yè)或風險投資機構(gòu)，接受投資的企業(yè)稱為風險企業(yè)，為風險企業(yè)投入的資金稱為風險資本。新經(jīng)濟離不開技術(shù)創(chuàng)新，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開風險投資的支撐。風險投資的起步最早可追溯到美國的20世紀40年代。在近20年的迅速發(fā)展中，風險投資已被公認為創(chuàng)新企業(yè)增長的"發(fā)動機"。風險投資的法律制度框架風險投資資本運作法律制度，這是整個風險投資機制的基礎(chǔ)，也是一個風險投資項目得以運轉(zhuǎn)的前提。風險投資基金的基本形式有：私人資本，合伙基金，公司基金，信托形式的基金組織等等;現(xiàn)在，我國風險投資、投資基金的立法工作還正在進行中。風險投資的項目決策機制(投資項目的篩選)，這是一個風險投資項目的核心環(huán)節(jié)，即是一個風險投資商確定是否投資于一個新興的

2023-06-14

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