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龐偉

商業(yè)地產(chǎn)是近年來(lái)在住宅房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。顧名思義，商業(yè)地產(chǎn)是指其使用用途直接應(yīng)用于商業(yè)，作為經(jīng)營(yíng)手段或銷售策略的一部分，從而有別于普通的民居住宅。其范圍應(yīng)包括商鋪、寫字樓、中心商業(yè)區(qū)（SHOPPING

。MALL）等。而作為商業(yè)地產(chǎn)的一種，隨著住宅市場(chǎng)的日益完善和競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)權(quán)商鋪以其高利潤(rùn)、靈活性、高回報(bào)率和投資小而贏得市場(chǎng)和受到眾多消費(fèi)者的青睞。

產(chǎn)權(quán)商鋪是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)，分割成若干個(gè)小面積的鋪位，在銷售給中小投資者后，再委托品牌經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，從而取得穩(wěn)定的高回報(bào)率的租金收入。其運(yùn)作過(guò)程大致是：房地產(chǎn)開發(fā)商將該商業(yè)出租給經(jīng)營(yíng)商；開發(fā)商再將該商業(yè)分割出售；開發(fā)商向投資者返還租金。

這種運(yùn)作方式，業(yè)界通常稱之為返租或包租。其理論基礎(chǔ)是基于產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)相分離。美國(guó)在上個(gè)世紀(jì)七八十年代盛行一時(shí)，后來(lái)被移植到世界各地。產(chǎn)權(quán)商鋪之所以風(fēng)行，是和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展迅速息息相關(guān)的。房地產(chǎn)業(yè)的按揭率較低，個(gè)人房貸利率優(yōu)惠，加之房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策尚未出臺(tái)，民間的大量游資漂移，這都給產(chǎn)權(quán)商鋪的發(fā)展提供了更大的空間。

但是隨著時(shí)間的推移，政策緊縮及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟和規(guī)范，產(chǎn)權(quán)商鋪在運(yùn)作過(guò)程中暴露出的問(wèn)題也可謂觸目驚心：品牌經(jīng)營(yíng)商的半路退出、開發(fā)商的租金承諾無(wú)法兌現(xiàn)、高額增值成為泡影凡此種種，中小投資者可謂苦不堪言。究其原因，除了在業(yè)態(tài)選址、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)信譽(yù)等諸多方面經(jīng)不起市場(chǎng)考驗(yàn)之外，更多的是在整個(gè)操作過(guò)程中缺乏透明的或有效的規(guī)范機(jī)制。簡(jiǎn)言之，法律的有效規(guī)制和缺失是產(chǎn)權(quán)商鋪成為投資泡沫的原罪之一。

前已述及，整個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)行涉及到開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商及投資者3個(gè)法律主體。開發(fā)商在與經(jīng)營(yíng)商簽訂租賃合同后，將該商業(yè)分割出售給投資者，投資者坐享租金收益。這似乎是一個(gè)多贏的局面，但也正是由此才引發(fā)產(chǎn)權(quán)商鋪的山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。從法律角度分析其原因有以下幾個(gè)方面：

一是開發(fā)商在與經(jīng)營(yíng)商的租賃合同中對(duì)相關(guān)事項(xiàng)約定不明，或干脆說(shuō)是有意回避。例如經(jīng)營(yíng)商如在租期內(nèi)想提前退出，開發(fā)商應(yīng)怎樣制約；由于租賃期限一般較長(zhǎng)，在租期滿了之后，對(duì)投資者的產(chǎn)權(quán)商鋪，是否還有持續(xù)的經(jīng)營(yíng)措施或方案；如開發(fā)商承擔(dān)返租責(zé)任，而開發(fā)商半路撤出，那么其責(zé)任又由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，這些問(wèn)題，開發(fā)商在做市場(chǎng)推廣宣傳和簽訂合同時(shí)，往往有意無(wú)意忽略了，最后造成投資者欲哭無(wú)淚，找不到最終的買單人。

二是對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪開發(fā)者的資質(zhì)、信譽(yù)度不清，盲目跟風(fēng)。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)商鋪的性質(zhì)決定了其在選址、定向、設(shè)計(jì)、招商等方面，都需要通盤考慮。這也是考驗(yàn)開發(fā)商的能力和誠(chéng)信最好的試金石。在房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待規(guī)范和治理的現(xiàn)狀下，對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)、開發(fā)動(dòng)機(jī)不加考慮便偏聽偏信，如開發(fā)商根本不具備長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的能力和考慮，那最后只能是聽天由命了。

三是在開發(fā)商和投資者之間往往還存在一個(gè)經(jīng)營(yíng)公司。開發(fā)商直接對(duì)它進(jìn)行授權(quán)，由它作為返租的一方主體，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，投資者只能去找作為合同一方的經(jīng)營(yíng)公司，這時(shí)開發(fā)商便會(huì)全身而退，不用承擔(dān)任何責(zé)任。而根據(jù)合同的相對(duì)性原則，投資者再想找開發(fā)商討說(shuō)法，可能會(huì)難上加難。

四是投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)往往會(huì)被要求簽訂一份委托經(jīng)營(yíng)合同，委托人為投資者，被委托人為開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)公司。對(duì)于此份合同，大多數(shù)為格式或接近于格式的合同。投資者或是因被動(dòng)地接受或是因條款相對(duì)簡(jiǎn)單，可能找不出說(shuō)不的理由。一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)不善或中途退出的情況，依據(jù)此合同可能找不到任何補(bǔ)救或追究責(zé)任的條款。

五是經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。由于產(chǎn)權(quán)商鋪分割的面積都比較小，一個(gè)商業(yè)區(qū)可能會(huì)有成百上千的小業(yè)主即產(chǎn)權(quán)人。而這些不同的產(chǎn)權(quán)人的物業(yè)是需要統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，方能體現(xiàn)出其商業(yè)價(jià)值和增值的。而在開發(fā)商向投資者出售商鋪時(shí)，可能并未就此問(wèn)題予以明示或采取妥善的解決方案，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或經(jīng)營(yíng)商撤出，要想拿出一致的意見可以說(shuō)是難度很大。

產(chǎn)權(quán)商鋪發(fā)展到今天，可以說(shuō)經(jīng)歷了太多的風(fēng)風(fēng)雨雨和起起落落。由于市場(chǎng)的規(guī)范和投資者的理性成熟，產(chǎn)權(quán)商鋪已經(jīng)出現(xiàn)了信任危機(jī)的趨向。建設(shè)部制訂的于2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。這說(shuō)明國(guó)家已意識(shí)到有必要對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售進(jìn)行規(guī)范。那么作為投資者，對(duì)于產(chǎn)權(quán)商鋪這樣一個(gè)讓人歡喜讓人憂的新生事物，怎樣才能做到最大限度的風(fēng)險(xiǎn)防范呢？概括起來(lái)，應(yīng)包括兩個(gè)方面：一是開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商的選擇；二是相關(guān)合同的規(guī)范簽訂。

就第一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，應(yīng)著重關(guān)注以下事項(xiàng)：

1.開發(fā)商的品牌和資質(zhì)。包括已成功項(xiàng)目、資金能力、技術(shù)水平、市場(chǎng)認(rèn)知度等。做好這些調(diào)查，等于投資者為自己做了一個(gè)先期的基本保障。

2.如存在開發(fā)商委托的經(jīng)營(yíng)公司，應(yīng)對(duì)此公司的情況有所了解，尤其是其與開發(fā)商的真實(shí)關(guān)系。這涉及到以后投資者的利益能不能順利實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。如果其與開發(fā)商的關(guān)系難以界定清楚，那么就應(yīng)該引起投資者的足夠注意了。通過(guò)專業(yè)的調(diào)查公司或法律人員，應(yīng)該能得到相對(duì)準(zhǔn)確的答案。

3.對(duì)經(jīng)營(yíng)商的了解。經(jīng)營(yíng)商一般都是國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名的品牌企業(yè)，其在經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)方面，應(yīng)該具有成熟的經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作實(shí)力。作為投資者來(lái)說(shuō)，通過(guò)相應(yīng)的途徑，如報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)以至于親自造訪考察，都能夠得到一些有價(jià)值的信息或資料。經(jīng)過(guò)各方面資源的整合，對(duì)最后的決策是會(huì)有所幫助的。

從相關(guān)法律文件即合同的角度，應(yīng)是投資者關(guān)注的重點(diǎn)：

1.在商鋪買賣合同中，應(yīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)辦理更名的時(shí)間作出明確的約定。因?yàn)槿绻a(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移，那么在收取租金時(shí)只是基于合同中的約定未免太蒼白無(wú)力，有可能會(huì)對(duì)預(yù)期收益的計(jì)算產(chǎn)生影響。

2.爭(zhēng)取與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，因?yàn)樽鳛樯虡I(yè)物業(yè)的開發(fā)商，其應(yīng)具有相應(yīng)的資金實(shí)力和償還能力，一旦經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，可以以合同中的違約責(zé)任條款去約束開發(fā)商。

3.如存在經(jīng)營(yíng)公司，爭(zhēng)取在商鋪買賣合同的附件中對(duì)開發(fā)商選擇的經(jīng)營(yíng)公司作出相應(yīng)約定。如投資者的知情權(quán)、參與選擇權(quán)、收益不能兌現(xiàn)的救濟(jì)權(quán)、違約責(zé)任等。這樣就避免了開發(fā)商的金蟬脫殼，即便是將來(lái)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，也可為自己準(zhǔn)備一個(gè)補(bǔ)救的途徑和措施。

4.為了保險(xiǎn)起見，投資者還可要求開發(fā)商對(duì)委托經(jīng)營(yíng)合同中的收益作出連帶保證。如基本收益實(shí)現(xiàn)不了或物業(yè)、經(jīng)營(yíng)公司無(wú)能力兌現(xiàn)租金，則開發(fā)商對(duì)租金的返還承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

5.為防止租金被占用或日后管理出現(xiàn)混亂，在購(gòu)買商鋪時(shí)，應(yīng)要求在一定條件下由開發(fā)商牽頭組成業(yè)主自治組織，返還的租金在業(yè)主自治組織和經(jīng)營(yíng)公司或開發(fā)商的共同監(jiān)督下，在銀行設(shè)立專門賬戶，以最大限度地保護(hù)中小投資者的利益。

總而言之，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種類別，產(chǎn)權(quán)商鋪的投資和經(jīng)營(yíng)有其獨(dú)有的特殊性，對(duì)于社會(huì)眾多中小投資者來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)相對(duì)陌生的新生事物。商鋪有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重應(yīng)是投資者需牢記的警示。我們相信隨著市場(chǎng)的成熟和法制的日益健全，商鋪會(huì)成為像預(yù)售或按揭等房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式一樣的，為我們所熟知、認(rèn)可和接受的房產(chǎn)銷售模式。