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一、評估程序違法的情形是什么

1、評估機構(gòu)的選擇違法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關(guān)于選擇評估機構(gòu)的通知，甚至評估機構(gòu)上門進(jìn)行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預(yù)評估機構(gòu)的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強行硬塞評估機構(gòu)的做法。這種評估報告明顯是偏向于拆遷方的。

2、未經(jīng)實地查勘程序

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

所以評估人員必須到拆遷現(xiàn)場，實際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實際查勘房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)部設(shè)施等狀況。

但在實際的評估過程中，評估機構(gòu)入戶丈量僅僅是走過場而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面，這部分的補償自然就丟失了。甚至有些評估師采用了一種閉門造車的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結(jié)構(gòu)，做出了評估報告。這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎？

3、評估方法錯誤問題

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

也就是說，如果被征收房屋有類似房地產(chǎn)有交易案例的，應(yīng)當(dāng)按照評估對象的市場價格，選用市場法進(jìn)行評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)，如果在未來會有經(jīng)濟收益，就應(yīng)該選用收益法評估，將被征收房屋的預(yù)計收益也算在補償中；被征收房屋如果是正在施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，預(yù)計被征收房屋建成后的價值。

但在實際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進(jìn)行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進(jìn)而導(dǎo)致評估價格嚴(yán)重偏低。

4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

在實際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯誤認(rèn)定。例如：將商住兩用房單純認(rèn)定為住宅房或商鋪，將住改非認(rèn)定為住宅，也會出現(xiàn)未進(jìn)行實際測量就直接估算面積的情況。

5、房屋區(qū)位補償價嚴(yán)重偏低

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評估

法律明確規(guī)定，對于被拆遷房屋的裝修價值賠償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的應(yīng)該另行評估。但在實踐中，拆遷方大多都只對房屋進(jìn)行評估，不會對裝修另外評估，這就會導(dǎo)致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。

7、未依法經(jīng)注冊估價師簽字

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規(guī)定：整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張某某評估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結(jié)果有異議時很難提起相關(guān)法律程序。

8、評估機構(gòu)沒有給付完整的估價報告

實踐中，評估機構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，沒有提供完整的估價報告。

9、沒有依法出具分戶評估報告

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

10、拆遷評估報告未依法送達(dá)

法律規(guī)定評估報告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才可以郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時，會直接將評估報告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉(zhuǎn)交，這些方式都是不合法的。

二、評估程序違法怎么處理

1、在評估過程中，及時行使自己的合法權(quán)利

例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入戶查勘、對評估報告不滿及時提起復(fù)核程序、對于評估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報等。

2、在收到違法的評估報告之后，積極維護(hù)權(quán)益

（1）應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評估報告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復(fù)核評估；

（2）對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定；

（3）鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，可通過對房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請行政復(fù)議或6個月內(nèi)提起行政訴訟來維權(quán)。

三、拆遷評估程序的六個關(guān)鍵審查點

被征收人應(yīng)當(dāng)從內(nèi)容上、形式上、程序上，完整地去審核拆遷評估報告，總的來說抓住以下六個關(guān)鍵審查點：

1、評估機構(gòu)的選定，應(yīng)當(dāng)依法與被征收人協(xié)商確定，或者通過多數(shù)決定、隨機決定的方式?jīng)Q定選擇。

2、評估機構(gòu)應(yīng)制作分戶的評估報告，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

3、作出評估報告的注冊評估師應(yīng)當(dāng)實地勘查記錄，并由被征收人確認(rèn)。

4、房屋征收評估報告的有效期1年，超過則失效。

5、評估機構(gòu)、評估人員應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的資質(zhì)，并且需要評估師親筆簽名，不得用印章替代。

6、應(yīng)當(dāng)向被征收人提供完整的評估報告，包括評估結(jié)果報告、評估技術(shù)報告。如果評估報告中評估對象和內(nèi)容不完整，就不能準(zhǔn)確體現(xiàn)被征收房屋的實際價值。