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無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅如何計(jì)算
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-05-05 09:01:31 415 人看過

無產(chǎn)權(quán)證建筑物如何計(jì)算土地增值稅?

例：A房地產(chǎn)公司屬內(nèi)資企業(yè)，開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，地上建筑面積為11000平方米，其中可以辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積為10000平方米，無法辦理產(chǎn)權(quán)證的架空層建筑面積為1000平方米;地下建筑面積為1000平方米(無產(chǎn)權(quán)證且非人防工程)。該項(xiàng)目建安成本為5000萬元，土地成本為3000萬元，有產(chǎn)權(quán)證建筑面積10000平方米已全部銷售完畢，A企業(yè)將全部成本8000萬元計(jì)入銷售成本。

A企業(yè)將架空層和地下建筑改建成車庫，架空層1000平方米全部用于出租;地下車庫中800平方米銷售給業(yè)主，銷售收入為800萬元，200平方米用于出租。

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))的規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因而，土地增值稅中可售建筑面積同樣是成本分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)相同的理由，架空層及地下車庫相對(duì)應(yīng)的成本800萬元同樣應(yīng)并入已銷售的有產(chǎn)權(quán)證建筑面積的成本，即作為可售建筑面積成本的一部分作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，而不是待銷售時(shí)，按舊房的清算程序申報(bào)土地增值稅。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法(修訂版)》的規(guī)定，無產(chǎn)權(quán)證建筑物屬于不可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。但不可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生較大的收益，并且一些無產(chǎn)權(quán)證建筑物在測(cè)繪報(bào)告中亦有明確的標(biāo)識(shí)，成本的歸集和分?jǐn)偛⒉淮嬖陔y題，因而無產(chǎn)權(quán)證建筑物成了稅企雙方時(shí)有爭(zhēng)議的對(duì)象。

架空層和非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬并不相同。

根據(jù)《民法典》第二百七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。因而，架空層作為地上建筑物，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主共有。

根據(jù)《民法典》第二百七十五條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。因而，即使是《民法典》亦未約定非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬，非人防地下車庫所有權(quán)歸屬不明。

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。由于架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，因而架空層成本666.67萬元〔(5000+3000)÷(11000+1000)×1000〕可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，不存在異議。

非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬不明，加上土地增值稅中對(duì)成本的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和方法并沒有類似于《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號(hào))中“可售面積單位工程成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本”公式性的明確規(guī)定，而是提供了可售建筑面積、占地面積、建筑面積等幾種可供選擇的方法，從而使非人防地下車庫的成本扣除變得復(fù)雜。

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    1、先填寫預(yù)繳情況表——《附列資料（四）（稅額抵減情況表）》填寫《附列資料（四）（稅額抵減情況表）》：需要將建筑服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)已預(yù)繳的稅款分別填寫在第3行建筑服務(wù)預(yù)征繳納稅款、第4行銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款、第5行出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款中；2、在異地預(yù)繳稅款屬于本期已繳稅額，申報(bào)時(shí)可以抵應(yīng)納稅額填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》：上述已預(yù)繳稅款體現(xiàn)在第28行分次預(yù)繳稅款中，根據(jù)報(bào)表邏輯關(guān)系計(jì)算，不會(huì)形成重復(fù)交稅。然后跟一般企業(yè)一樣的填寫增值稅申報(bào)表。一、怎樣才能享受稅收優(yōu)惠呢？主要有以下兩種避稅籌劃方案，希望對(duì)老板有幫助：合理避稅是在法律允許的前提下，通過適當(dāng)調(diào)整商業(yè)模式或其他方法合理降低稅金。1、尋找一個(gè)企業(yè)所得稅稅率極低的稅收優(yōu)惠區(qū)，將所有業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到新的稅收優(yōu)惠區(qū)；2、通過利益或者其他費(fèi)用輸送的方式，將高利潤以收入的方式轉(zhuǎn)移到稅收優(yōu)惠區(qū)設(shè)立的新公司中。企業(yè)合理避稅主
    2023-02-28
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  • 建筑稅如何計(jì)算？
    本文介紹了建筑業(yè)在實(shí)施營改增改革后，工程費(fèi)用將按照“價(jià)稅分離”的方式進(jìn)行計(jì)算。水利水電工程建筑及安裝工程單價(jià)的計(jì)算公式不變。稅前工程造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、主材價(jià)差、主材費(fèi)（或未計(jì)價(jià)裝置性材料費(fèi)）之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以不包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算，并以此為基礎(chǔ)計(jì)算計(jì)入建筑安裝工程單價(jià)的增值稅銷項(xiàng)稅額。建筑業(yè)在實(shí)施營改增改革后，工程費(fèi)用將按照“價(jià)稅分離”的方式進(jìn)行計(jì)算。水利水電工程建筑及安裝工程單價(jià)的計(jì)算公式不變。稅前工程造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、主材價(jià)差、主材費(fèi)（或未計(jì)價(jià)裝置性材料費(fèi)）之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以不包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算，并以此為基礎(chǔ)計(jì)算計(jì)入建筑安裝工程單價(jià)的增值稅銷項(xiàng)稅額。 水利水電工程如何計(jì)算稅前工程造價(jià)？根據(jù)《水利水電工程工程造價(jià)管理規(guī)定》第六條，水利水電工程可以按照經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖預(yù)算造價(jià)計(jì)算稅前工程造價(jià)。因
    2023-08-21
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  • 如何計(jì)算以舊換新的貨物增值稅
    以舊換新貨物增值稅應(yīng)按下列公式計(jì)算：銷售額=以舊換新的新銷售貨物數(shù)量*單價(jià)*17%。以舊換新貨物的增值稅應(yīng)當(dāng)按照銷售貨物和收購貨物兩個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行核算。一、一般納稅人的條件一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷售額（以下簡(jiǎn)稱年應(yīng)稅銷售額，包括一個(gè)公歷年度內(nèi)的全部應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位。一般納稅人的特點(diǎn)是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷項(xiàng)稅額。一般納稅人的認(rèn)定條件如下：1、從事生產(chǎn)貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)，或以其為主兼營貨物批發(fā)或零售的納稅人(適用50%的標(biāo)準(zhǔn))年應(yīng)稅銷售額≥50萬元為一般納稅人2、從事貨物批發(fā)或零售的納稅人年應(yīng)稅銷售額≥80萬元為一般納稅人3、應(yīng)稅服務(wù)年銷售額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)稅服務(wù)年銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元(不含稅銷售額)4、年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人(自然人)按小規(guī)模納稅人納稅；非企業(yè)性單位和不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可自行選擇是否按小規(guī)模納稅人納稅。5
    2023-02-18
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#財(cái)稅法
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    #增值稅
    詞條

    增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 從計(jì)稅原理上說，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。... 更多>

    #增值稅
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    • 土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)是什么土地增值稅如何計(jì)算
      廣西在線咨詢 2021-10-25
      一般規(guī)定（1）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅不僅征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，還征收轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。（3）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，不征稅。不征收土地增值稅的行為主要有①房地產(chǎn)所有者、土地使用者將房地產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)送給直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)者兩種。②房地產(chǎn)所有者、土地
    • 如何計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與土地增值稅
      河南在線咨詢 2023-04-07
      根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號(hào)）文件第六條二款規(guī)定：“對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
    • 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算前如何計(jì)算每期的土地增值稅稅務(wù)
      黑龍江在線咨詢 2022-02-10
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算之前，應(yīng)當(dāng)按照合理的方法估算每期應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制予以計(jì)提，但在計(jì)算當(dāng)期的企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)當(dāng)將只計(jì)提未實(shí)繳的土地增值稅予以納稅調(diào)減。如此，極易發(fā)生如下情況，即房地產(chǎn)銷售前期每期都是稅務(wù)盈利，繳納了當(dāng)期的企業(yè)所得稅，但在進(jìn)行土地增值稅清算當(dāng)年形成稅務(wù)虧損，有時(shí)甚至是巨額稅務(wù)虧損。這種情況主要是由于會(huì)計(jì)與稅務(wù)對(duì)土地增值稅的處理原則不同造成
    • 房產(chǎn)交易土地增值稅計(jì)算方法是什么，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算
      廣東在線咨詢 2022-02-28
      房產(chǎn)交易土地增值稅計(jì)算方法如下；房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的）：1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）2、計(jì)算收入3、收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率5、按稅率計(jì)算稅額基本步驟如下：計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)
    • 2022年住宅土地增值稅如何計(jì)算
      福建在線咨詢 2022-12-07
      計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率； 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 2、土