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1.個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得的納稅義務(wù)人

個(gè)人取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入，屬于“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍，由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租人繳納個(gè)人所得稅。在確認(rèn)納稅義務(wù)人時(shí)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)憑證為依據(jù);對(duì)無產(chǎn)權(quán)憑證的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。產(chǎn)權(quán)所有人死亡，在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財(cái)產(chǎn)出租而有租金收入的，以領(lǐng)取租金的個(gè)人為納稅義務(wù)人。

2.應(yīng)納稅所得額的計(jì)算

(1)財(cái)產(chǎn)租賃所得一般以個(gè)人每次取得的收入定額或定率減除規(guī)定費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。每次收入不超過4000元，定額減除費(fèi)用800元;每次收入在4000元以上，定率減除20%的費(fèi)用。

(2)財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。在確定財(cái)產(chǎn)租賃所得的應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費(fèi)附加等，可持完稅(繳款)憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

(3)出租房屋財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃所得的，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目除了規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還包括能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限。一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直到扣完為止。

(4)個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除的費(fèi)用順序如下：

①財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。

②由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。

③稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

(5)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

①每次(月)收入不超過4000元的

應(yīng)納稅所得額=每次(月)收入額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目一修繕費(fèi)用(800元為限)-800元

②每次(月)收入超過4000元的

應(yīng)納稅所得額=[每次(月)收入額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目一修繕費(fèi)用c800元為限)]×(1-20%)

3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

(1)財(cái)產(chǎn)租賃所得以每次應(yīng)納稅所得額依規(guī)定稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。稅法規(guī)定財(cái)產(chǎn)租賃所得適用稅率是20%，但財(cái)政部規(guī)定，從2001年1月1日起，房屋租賃所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

(2)財(cái)產(chǎn)租賃所得的個(gè)人所得稅按次計(jì)算征收?！按巍保侵敢粋€(gè)月內(nèi)所取得的收入為一次;對(duì)一次取得屬于數(shù)月、數(shù)年的租金收入，也可以根據(jù)合同和實(shí)際所得所屬月份分別計(jì)算(需要確認(rèn))。

(3)應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率。

【例】王-寧出租一套兩居室給趙-紅，租期2年，月租金2000元，按年預(yù)收，房屋裝修由出租人負(fù)責(zé)。20××年1月，王-寧一次性收取年租金2.4萬元，支付裝修費(fèi)1500元，繳納各稅及其附加

6000元，并將有關(guān)憑證交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(1)-次性計(jì)算應(yīng)納稅額

如果嚴(yán)格按稅法規(guī)定，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次計(jì)算納稅，那么王-寧應(yīng)納個(gè)人所得稅為：

應(yīng)納稅額=(24000-6000-800)×(1-20%)×10%

=1376(元)

(2)按月份平均計(jì)算應(yīng)納稅額

如果取得的收入確屬數(shù)月或數(shù)年，并能提供合同依據(jù)，就可以把一次性取得的租金收入按月份平均計(jì)算納稅：

每月租金-24000÷12=2000(元)

每月稅費(fèi)-6000÷12=500(元)

1月份應(yīng)納稅額=(2000-500-修繕費(fèi)用800-800)×10%<0，不需納稅;

2月份應(yīng)納稅額=(2000-500-修繕費(fèi)用700—800)×10%

=0(元)，不需納稅

3～12月份每月應(yīng)納稅額=(.2000-500-800)×10%=70(元)

全年應(yīng)納稅額=70×10=700(元)

由此，我們可以看出，通過稅收籌劃，王-寧可以少繳納個(gè)人所得稅676元(1376-700)。