一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力如何認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。關(guān)于合作開發(fā)合同的效力問題，主要有以下問題：（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。以合作開發(fā)為名，規(guī)避土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費，同時又不承擔(dān)合作開發(fā)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險，僅收取固定利潤，這樣的合作開發(fā)合同實際上是變相轉(zhuǎn)讓土地。因此，一旦出現(xiàn)糾紛，仲裁庭或者法庭應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同的性質(zhì)為土地轉(zhuǎn)讓合同，而非合作開發(fā)合同。（二）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。提供資金一方的當(dāng)事人為規(guī)避投資風(fēng)險，在合作開發(fā)中不參與經(jīng)營管理，也不承擔(dān)合作開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，僅以分配固定數(shù)量的房屋為利潤的，其實質(zhì)是土地方預(yù)售房屋，以預(yù)售款彌補開發(fā)資金不足。因此，此類合同亦非合作開發(fā)合同，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。實踐中，仲裁庭和法庭應(yīng)根據(jù)合同的實質(zhì)內(nèi)容確定合同性質(zhì)，而不是依據(jù)合同名稱確定。合作開發(fā)合同約定提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，收取固定的貨幣利潤，實質(zhì)是借款給土地方，由土地方開發(fā)建設(shè)，開發(fā)成功與否與出資方無關(guān)，這是典型的借款合同。（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。以合作開發(fā)合同為名，提供資金的一方以分配一定數(shù)量的房屋使用一定期限為回報，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，這樣的合同實際上是預(yù)交租金的租賃合同，因此，仲裁庭或者法庭會將此類合作糾紛認(rèn)定為房屋租賃合同，并按租賃合同的相關(guān)法律司法解釋處理。（五）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)是合法從事房地產(chǎn)開發(fā)的前提。對合作開發(fā)而言，并不需要合作開發(fā)的各方都要有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，只要其中有一方有相關(guān)資質(zhì)，合作開發(fā)合同即有效。二、開發(fā)房地產(chǎn)的合同主體要求（一）《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。這就是說，最少要求合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的單位。由于房地產(chǎn)作為一種重要的生活和生產(chǎn)資料，事關(guān)人民群眾的生命、財產(chǎn)安全及社會公共安全，而房地產(chǎn)開發(fā)又是工藝復(fù)雜、技術(shù)性專業(yè)性非常強的行業(yè)，國家對房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)施行了嚴(yán)格的準(zhǔn)入制，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位是不得從事房地產(chǎn)開發(fā)的。（二）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有自己的名稱和組織機構(gòu)。2、有固定的經(jīng)營場所。3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。4、有足夠的技術(shù)人員。5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。也應(yīng)是說，合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方主體必須中按照上述規(guī)定合法成立的房地產(chǎn)企業(yè)。如果合作雙方在簽訂合同時皆不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的，并非認(rèn)定合同當(dāng)然無效，最高法院的司法解釋而是給了當(dāng)事人一個補正的機會和時間，即在一審訴訟前如果一方取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者成立了具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，該合同應(yīng)認(rèn)為有效。這樣的規(guī)定是很有必要的，也更有利于保護雙方當(dāng)事人及第三人的利益。因為房地產(chǎn)開發(fā)要投入大量的人力、物力，甚至已出售給了消費者，如果只是因為簽合同時不具備主體資格即認(rèn)定合同無效，是必造成社會財產(chǎn)的巨大浪費和造成社會不穩(wěn)定因素。