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法院強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)競(jìng)拍到人不買(mǎi)怎么辦,法院強(qiáng)制拍賣(mài)的效力是怎樣的

2022-10-05 09:32

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強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中,法院可以主持拍賣(mài),競(jìng)拍到的人如果不買(mǎi),保證金會(huì)被沒(méi)收。被執(zhí)行人想要賣(mài)掉被查封的房產(chǎn),在查封期間,不能過(guò)戶(hù),但是合同是否有效,需要結(jié)合具體情況來(lái)看。《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條規(guī)定,人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨,權(quán)衡相互沖突的權(quán)益,諸如權(quán)益的種類(lèi)、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等,綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類(lèi)型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的“市場(chǎng)準(zhǔn)入”資格而非某種類(lèi)型的合同行為,或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類(lèi)合同行為,人民法院對(duì)于此類(lèi)合同效力的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)慎重把握,必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門(mén)的意見(jiàn)或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院。這類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同生效應(yīng)結(jié)合以下幾方面情況綜合認(rèn)定: 1、房屋所有人是否故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí); 2、買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中,一方付款是否能抵消法院查封所要求的價(jià)值; 3、法院的查封、扣押、凍結(jié)是否有公示; 4、買(mǎi)方是否知道房屋被查封的事實(shí)。結(jié)合具體的情形,若買(mǎi)方在不知情的情況下,購(gòu)買(mǎi)已查封的房屋,并且已付款,且符合法院查封所需價(jià)值的,則買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效地。

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法院實(shí)施強(qiáng)制拍賣(mài)房產(chǎn)的流程如下:查封被執(zhí)行人的房屋產(chǎn)權(quán);評(píng)估房屋價(jià)值;確定拍賣(mài)保留價(jià);委托拍賣(mài)公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài);競(jìng)拍成功的由法院裁定拍賣(mài)結(jié)果的法律效力;無(wú)人競(jìng)拍或拍賣(mài)失敗的降價(jià)10-20%再次委托拍賣(mài)公司拍賣(mài);二次拍賣(mài)仍失敗的再降價(jià)拍賣(mài),最多進(jìn)行三次拍賣(mài)。

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評(píng)估價(jià)格、作出強(qiáng)制拍賣(mài)的決定、確定和委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)、發(fā)布公告與展示標(biāo)、確定拍賣(mài)保留價(jià)、舉行拍賣(mài)會(huì)、確認(rèn)拍賣(mài)結(jié)案。

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