關于宅基地使用權的轉讓(流轉)問題，依據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)是被禁止的，即宅基地使用權不能出租、出賣、抵押、入股或以其他形式非法轉讓。這一規(guī)定隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快已經(jīng)不適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，而且，由于這種禁止流轉的規(guī)定引發(fā)了許多問題，比如:宅基地非法交易市場的形成;宅基地使用權歸屬混亂;農(nóng)村居民貸款困難;進城落戶的農(nóng)民出售宅基地使用權困難;想回農(nóng)村居住的城鎮(zhèn)居民又無法得到宅基地使用權等等。因此，有必要對宅基地使用權流轉制度進行探討。一、宅基地使用權的取得依據(jù)民法原理，宅基地使用權屬于用益物權。物權的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權的轉讓，宅基地使用權只能原始取得。宅基地使用權的原始取得是指不以他人的權利和意思為依據(jù),根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權。由于我國宅基地使用權的特殊性,其原始取得的情況基本上只有審批取得一種,而通過審批取得宅基地使用權的前提必須具備相應的主體資格,即必須是本集體經(jīng)濟組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農(nóng)村居民不得再申請宅基地使用權。具體而言，宅基地使用權的申請程序如下: (1)農(nóng)村居民向所在的村民委員會提出宅基地使用權申請; (2)村民委員會根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃對宅基地使用權申請進行審核,經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員討論同意; (3)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查后報縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批準。農(nóng)民必須對宅基地使用權進行申請,獲得批準后才可以使用宅基地,不得在未獲批準前擅自使用宅基地。二、宅基地轉讓行為的效力，應根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對待： (一)、農(nóng)村村民之間進行宅基地使用權轉讓。目前關于農(nóng)村村民之間轉讓宅基地使用權主要有兩種觀點：一種是允許自由轉讓，另一種是有條件的允許轉讓。第一種觀點認為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對農(nóng)村村民之間的宅基地轉讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則,農(nóng)村村民之間轉讓宅基地不應加以限制。第二種觀點認為農(nóng)村村民之間轉讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意等等。對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同后一種觀點:一是因為根據(jù)宅基地取得程序，轉讓行為應經(jīng)村委會同意，報鄉(xiāng)政府土地部門批準備案，應進行物權登記;二是z轉讓應進行公示，私下轉讓會造成違反《土地管理法》“一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。 (二)、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉讓宅基地使用權。根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第62條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。國務院辦公廳在1999年頒布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權證”。2004年12月24日國土資源部《關于深化改革嚴格土地管理的決定》強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。一種觀點認為以上法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉讓宅基地，國務院頒布的“通知”不具有法律法規(guī)效力，不能認定轉讓行為無效。而且，允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來說都是不公平的。另一種觀點認為國土資源部“決定”和國務院頒布的“通知”只是政策性的文件和部門規(guī)章，雖不具有法律強制效力，但反映了立法者對宅基地使用權轉讓的態(tài)度。在實踐中各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地都不予辦理過戶登記手續(xù)，形成“宅基地交易結束，物權不受保護”的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權后僅享有債權，因土地政策規(guī)定無法使宅基地發(fā)生物權變動。綜上，對于宅基地使用權的轉讓問題需區(qū)別對待：對農(nóng)村村民之間的轉讓各地可以根據(jù)情況有條件的允許，但需完善相關的登記、公示制度以保護各方利益。而對于將宅基地使用權轉讓給城市居民的行為則應嚴格禁止。認定買賣合同無效，不應受到法律保護。