土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。 土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。 相關(guān)知識(shí)延伸：購(gòu)置房改房要交哪些稅費(fèi) 契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納。 房改房需要交納土地出讓金：計(jì)算公式為，當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%/。(名詞解釋?zhuān)寒?dāng)年成本價(jià)——指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià))。如北京市市區(qū)目前(2007年)的房改房成本價(jià)為1560元/平米(部分郊區(qū)縣有所下浮)，也就是說(shuō)，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了。 個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款(購(gòu)房款)的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)，另外，在按照“(實(shí)際成交價(jià)格-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格-合理費(fèi)用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，房改房的原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項(xiàng)為計(jì)算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米。 需要注意的是：1、除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類(lèi)房改房類(lèi)型，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上市，需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方可直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)(1560元/平米)×建筑面積×6%，交納該款項(xiàng)后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。2、流程與稅費(fèi)會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房產(chǎn)證簽發(fā)時(shí)間等因素而有所不同。