以下情況下簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效： 1、簽訂商品房買賣合同后，未經(jīng)過(guò)購(gòu)房者同意，賣家私自將房屋抵押或者出售給第三人的。 2、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證蒙蔽購(gòu)房者來(lái)進(jìn)行房屋的買賣的。 3、出賣人在房屋已經(jīng)抵押或者已經(jīng)出售的情況下，故意隱瞞事實(shí)將房屋再次出售給購(gòu)房者的。 4、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞購(gòu)房者所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的。 5、購(gòu)房者所購(gòu)房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量嚴(yán)重格導(dǎo)致不能交付使用的或者交付使用后房屋質(zhì)量問(wèn)題檢驗(yàn)確實(shí)不合格的。 6、交付使用的房屋套內(nèi)面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%的。 7、無(wú)故延遲交付房屋超過(guò)三個(gè)月的合理期限的。 8、由于出賣人的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者在房屋交付一年內(nèi)都無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。 9、未經(jīng)無(wú)民事行為能力人同意，代理人私自出賣房屋的。 10、以脅迫或者強(qiáng)制的手段違背購(gòu)房者意愿的簽訂的房屋買賣合同。 11、乘對(duì)方處在危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 12、買賣雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。 13、口頭簽訂商品房買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的。

在中介簽了購(gòu)房合同可以退，但這種情況一般買方會(huì)構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任，而且如果交付了定金的，不能要求返還定金。 但如果是由于賣方的原因或者賣方違約而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，而解除合同退房的，則買方不需要承擔(dān)違約責(zé)任，賣方需要賠償買方的違約損失。