房屋糾紛出賣人主張的違約金過高應如何處理？
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房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過高作為抗辯的，應區(qū)分以下情形處理： (一)出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應當綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。 (二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。 (三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經(jīng)承擔的遲延履行違約金的數(shù)額。
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買賣合同糾紛違約金應當按照以下情況來主張：1、雙方當事人在簽訂合同時，有約定仲裁協(xié)議的，一方當事人違約后，另一方可以向仲裁委員會申請仲裁，要求違約方按照合同約定支付違約金；2、雙方當事人未約定仲裁協(xié)議的，在發(fā)生糾紛后，只能向人民法院提起民事訴訟，請求人民法院判決違約方按照約定支付違約金。
買賣合同中賣方違約的，買方可以要求賣方按照買賣合同中約定的違約金承擔違約責任，如果雙方?jīng)]有在買賣合同中約定違約金的，買方可以要求賣方按照自己的實際損失承擔違約金。如果賣方拒不支付的，買方可以向法院提起民事訴訟，法院判決后對方仍不執(zhí)行的，買方還可以向法院申請強制執(zhí)行。
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