國(guó)家明令禁止“返本銷售”這一銷售策略，因此，返本銷售協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。返本銷售極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，往往存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。 《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 《民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。 違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

返本銷售的房子不可以買。所謂返本銷售，返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。 返本銷售作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的一種方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售的商品房?jī)r(jià)格往往比同地段的其他商品房?jī)r(jià)格要高。 在商品房現(xiàn)售法律實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在將商品房以返本銷售的方式出售商品房以后，往往因?yàn)楦鞣N原因，最后無(wú)法兌現(xiàn)承諾，又無(wú)力妥善處理，不但侵害商品房買受人的合法權(quán)益，更由此帶來(lái)的后續(xù)問(wèn)題而引發(fā)老百姓集體上訪，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定，故被法律所禁止。 因此返本銷售因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 房屋買賣合同想要有效必須要有以下特征： （一）出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價(jià)款； （二）房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同； （三）房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)； （四）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。 房屋買賣合同是一種民事法律行為，如果想要其行為有效受到法律保護(hù)，那么應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。 （二）房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。 （三）房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。