開發(fā)商辦不了房產證的違約責任 1、房產證辦理受阻的原因最為常見的原因是開發(fā)商的失誤，包括建設工程證照不全、房屋銷售許可程序瑕疵、文件材料遞交失誤甚至開發(fā)商資質不夠等問題。由于此類問題導致房管局不予辦理房產證，購房人當然可以選擇退房，法院也應當支持。比較普通的情形是行政機關的原因導致房產證受阻，包括不按許可時限辦理許可事務、違規(guī)處理事務、索賄尋租或推諉等。遇到此類問題，法院首先排除了開發(fā)商的責任;那么，購房者是否可以直接提起行政訴訟呢理論和實踐中對比并不明確。購房者個人原因導致房產證受阻，這類情況極為罕見，可是，在立法過程中，開發(fā)商就是依據此類情況左右了高院的司法解釋，將開發(fā)商責任限定在“因出賣人的原因”之內的。 2、開發(fā)商辦證受阻的違約責任沒有在規(guī)定期限內辦理房產證，開發(fā)商承擔違約責任的前提是：由于開發(fā)商的原因導致房產證未能按期辦理，同時，還要求購房合同中雙方沒有特殊約定。一般而言，開發(fā)商應當在下列期限內完成辦證：合同約定的期限;在建房屋于交付使用后90日內;竣工房屋自合同訂立90日內。 3、關于房產證受阻特殊約定最高人民法院在制定房產證受阻開發(fā)商違約責任的司法解釋時，給購房者留下一個隱蔽的余地，即“除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任”?？墒牵诂F(xiàn)實中，開發(fā)商往往千方百計的規(guī)避該問題，糊弄購房者;甚至，有些購房者根部不知道利用該規(guī)定維護自己的權益，糊里糊涂的就簽訂了開發(fā)商“制作”的協(xié)議。在簽訂認購書以及正式購房合同時，購房者一定要利用好開發(fā)商及售樓小姐非常迫切的心態(tài)，或者說，只有在您繳納定金之前，購房者在開始商眼里才是上帝，此后，便一文不值了。所以，此時，購房者一定要將自己的要求寫進合同，比如，約定，在本合同簽訂之日起300天內，開發(fā)商必須完成房產證的辦理并按時交付房產證，否則，購房者有權解除合同。 4、開發(fā)商違約責任范圍的縮小司法解釋中一句“由于出賣人的原因”將開發(fā)商的違約成本降到幾點：行政機關的原因或者購房人個人原因，開發(fā)商均不成單責任;同時，更為離譜的是，部分法官的態(tài)度是只要開發(fā)商完成產權登記備案工作，不論房產證能否最終辦理完成，開發(fā)商均無需承擔違約責任。實踐中，只要開發(fā)商沒能如期完成房產證的辦理，他們便辯稱不是“出賣人的原因”，而且，由于開發(fā)商與房管部門千絲萬縷的聯(lián)系，房管局往往出面保護開發(fā)商，主動攬下責任，房管局獨攬責任的底氣在哪里在于法院對行政訴訟的特殊關照，一般情況下不給立案。所以，如此環(huán)環(huán)相扣，購房者作為弱勢群體的處境幾乎無法改變，除非如前述，繳納費用之前在協(xié)議中寫清楚，讓法官沒有“選擇”的余地。