宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/h1>

2022-07-09 07:19

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關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓(流轉(zhuǎn))問(wèn)題，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)是被禁止的，即宅基地使用權(quán)不能出租、出賣(mài)、抵押、入股或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而且，由于這種禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定引發(fā)了許多問(wèn)題，比如:宅基地非法交易市場(chǎng)的形成;宅基地使用權(quán)歸屬混亂;農(nóng)村居民貸款困難;進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民出售宅基地使用權(quán)困難;想回農(nóng)村居住的城鎮(zhèn)居民又無(wú)法得到宅基地使用權(quán)等等。因此，有必要對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行探討。一、宅基地使用權(quán)的取得依據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得，因?yàn)槲覈?guó)目前禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)厥褂脵?quán)只能原始取得。宅基地使用權(quán)的原始取得是指不以他人的權(quán)利和意思為依據(jù),根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權(quán)。由于我國(guó)宅基地使用權(quán)的特殊性,其原始取得的情況基本上只有審批取得一種,而通過(guò)審批取得宅基地使用權(quán)的前提必須具備相應(yīng)的主體資格,即必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權(quán)的人，城鎮(zhèn)居民、一戶(hù)多宅的人以及把原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人的農(nóng)村居民不得再申請(qǐng)宅基地使用權(quán)。具體而言，宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)程序如下: (1)農(nóng)村居民向所在的村民委員會(huì)提出宅基地使用權(quán)申請(qǐng); (2)村民委員會(huì)根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)宅基地使用權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行審核,經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意; (3)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查后報(bào)縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)審核,由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)民必須對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行申請(qǐng),獲得批準(zhǔn)后才可以使用宅基地,不得在未獲批準(zhǔn)前擅自使用宅基地。二、宅基地轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對(duì)待： (一)、農(nóng)村村民之間進(jìn)行宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。目前關(guān)于農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)主要有兩種觀點(diǎn)：一種是允許自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环N是有條件的允許轉(zhuǎn)讓。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無(wú)規(guī)定不禁止”的原則,農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地不應(yīng)加以限制。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需要具備各種前提條件，如轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);受讓人沒(méi)有住房和宅基地且符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意等等。對(duì)比以上兩種觀點(diǎn)，法院大部分判例比較認(rèn)同后一種觀點(diǎn):一是因?yàn)楦鶕?jù)宅基地取得程序，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)經(jīng)村委會(huì)同意，報(bào)鄉(xiāng)政府土地部門(mén)批準(zhǔn)備案，應(yīng)進(jìn)行物權(quán)登記;二是z轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)進(jìn)行公示，私下轉(zhuǎn)讓會(huì)造成違反《土地管理法》“一戶(hù)只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒(méi)有宅基地的情況下只能去擠占耕地。 (二)、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡?2條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

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宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。 權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員； 轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 宅基地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性、福利性，申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)后，依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，土地由集體收回。

宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎宅基地使用權(quán)要

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根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指集體經(jīng)濟(jì)組織成員在宅基地上所享有的建造住房以供組織成員使用居住的一種物權(quán)。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定，宅基地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)切枰獫M(mǎn)足一定的條件。首先受讓人需為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，然后轉(zhuǎn)讓行為須征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意，而且宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毰c合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)詈笫茏屓藳](méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件。