商品返本銷售有哪些法律法規(guī)
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《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售的實質(zhì)是房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)以其房屋所有權(quán)交換房屋買受人一定數(shù)額貨幣(購房款)和一定年限(返本期限)內(nèi)的使用權(quán)。售后包租實際包含兩層法律關(guān)系：一是買賣合同關(guān)系，二是租賃合同關(guān)系。返本銷售和售后包租，對房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)來講，其目的是可以迅速回籠建設(shè)資金;對購房者而言，返本銷售的有利之處是可以獲得比銀行利潤更高的回報，售后包租則可以保證自己一定期限內(nèi)的租金收益。在目前的法制狀況下，沒有強大的監(jiān)管手段來保證房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)返本和保證租金收益。從實際情況看，大多數(shù)房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)確定的返本年限和包租期限與回報率都是不合理的，而且銷售價格都偏高，返本、包租只是促銷手段，且往往帶有一定欺騙性，因此法律全面禁止返本銷售和售后包租。
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不合法。所謂返本銷售，通常做法就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房出售給購買人，購買人一次性支付給開發(fā)企業(yè)全部購房價款；開發(fā)企業(yè)陸續(xù)或在若干年后將購房者支付給開發(fā)企業(yè)的房價款全部返還給購房者。
商品房包銷中存在的關(guān)系有：出賣人與包銷人之間的代理關(guān)系，即出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售；附條件的買賣合同關(guān)系，即包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買；以及報銷人與買受人之間的買賣合同關(guān)系等。
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