就房屋買賣時(shí)，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)反悔后定金不退還的問(wèn)題，按照民法理論，合同可以分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指雙方簽訂合同約定將來(lái)簽訂一定合同的合同，將來(lái)簽訂的合同稱為本約。根據(jù)以上理論來(lái)分，認(rèn)購(gòu)合同即為預(yù)約，商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質(zhì)和法律效力，預(yù)約合同的訂立當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方按照預(yù)約合同的約定履行簽訂本約的義務(wù)，而不能直接按照其上面的標(biāo)的條款請(qǐng)求對(duì)方予以履行。例如：購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，其上約定“本人購(gòu)書(shū)簽訂之日起10日之內(nèi)正式簽約”只是房屋的出賣人向購(gòu)房者發(fā)出了其在10日內(nèi)履行簽訂商品房預(yù)售合同的請(qǐng)求，而不是向購(gòu)房者發(fā)出了必須要簽訂購(gòu)房合同的要約。因此，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中有“在約定的期間內(nèi)部簽訂合同的，定金沒(méi)收”之類的約定是無(wú)效的。簡(jiǎn)單的說(shuō)，某人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，只要在約定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款去和開(kāi)發(fā)商洽談商品房預(yù)售合同的具體事宜，就認(rèn)為購(gòu)房者已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的義務(wù)，至于能否就商品房預(yù)售合同達(dá)成合意不是認(rèn)購(gòu)協(xié)議要約束的事項(xiàng)。 實(shí)踐中由于認(rèn)購(gòu)書(shū)發(fā)生的糾紛比比皆是，開(kāi)發(fā)商一句“你違約了，沒(méi)收定金”就能搞定，被沒(méi)收了定金的購(gòu)房者居然大多數(shù)不是想著積極的拿起法律武器去維權(quán)，而是抱著“能要回多少是多少，要回來(lái)的就是賺的”的心態(tài)去協(xié)商。 綜上所述，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。只有這樣才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，理性維權(quán)。