上訴人王某因與被上訴人梁某、徐某、趙某及原審第三人王某確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院(2012)昌民初字第2348號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,現(xiàn)已審理終結(jié)。 王某、梁某在原審法院訴稱：1996年11月，梁某與徐某簽訂《契約》，將王某、梁某所有的坐落在昌平區(qū)某鎮(zhèn)某村的房產(chǎn)以2萬元的價格售給徐某。后徐某又將該房屋轉(zhuǎn)賣給趙某。王某、梁某系某村村民，其房產(chǎn)所占宅基地具有社會保障性質(zhì)，徐某、趙某不具有某經(jīng)濟合作社社員資格，所以梁某與徐某所簽買賣契約無效，故請求確認(rèn)梁某與徐某和徐某與趙某簽訂的房產(chǎn)買賣合同無效;徐某與趙某返還房產(chǎn)，趙某立即騰退房;訴訟費由徐某與趙某承擔(dān)。 徐某在原審法院辯稱：徐某與梁某簽訂《契約》時，王某在場，出售房屋是王某、梁某的共同意思表示。雙方簽訂《契約》的時間為1996年11月，而關(guān)于農(nóng)民住宅不得向城市居民出售的相關(guān)政策是1999年才出臺的，因此雙方簽訂的《契約》應(yīng)為有效合同。我取得該房產(chǎn)后，進行了投資修繕，后于2000年12月將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給趙某，也無法返還該房屋。 趙某在原審法院辯稱：徐某與梁某簽訂的《契約》是雙方真實意思表示，應(yīng)屬有效合同，趙某與徐某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》也應(yīng)屬有效合同。趙某取得房產(chǎn)后又于2001年將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給王某，訴爭房產(chǎn)已不屬于趙某所有，也無法返還。 第三人王某在原審法院述稱：本案訴爭的房產(chǎn)是王某從趙某處購買的，該房產(chǎn)應(yīng)屬王某所有。徐某與梁某想要回房屋，其行為違背誠信原則，其主要原因是村里要拆遷。徐某與梁某出售房屋后已在它處購買了房屋，而且訴爭宅基地已變更王某，所以梁某與徐某及徐某與趙某簽訂的合同均應(yīng)屬有效合同，不同意徐某與梁某的訴訟請求。 原審法院經(jīng)審理查明：王某與梁某系夫妻關(guān)系。1996年11月2日梁某與徐某簽訂《契約》，主要內(nèi)容：茲有王某房產(chǎn)一塊，此房東鄰官道，西鄰劉姓房產(chǎn)，南鄰?fù)跣?，北鄰?fù)跣铡４朔慨a(chǎn)東西為21.01米，南北15.51米，內(nèi)有北房6間，西房1間，樹木(包括墻外棗樹)若干。因急于用錢，經(jīng)雙方商定，愿把此房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣徐某，以折人民幣2萬元，一次性付清，以后此房產(chǎn)一切使用權(quán)歸徐某所有，與王某無關(guān)，雙方簽字契約生效。《契約》簽訂后，雙方各自履行了相應(yīng)義務(wù)。徐某取得上述房產(chǎn)后，該宅院取得集體土地建設(shè)用地使用證。2000年12月26日徐某與趙某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，徐某以2萬元的價格將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給趙某，該協(xié)議已實際履行。2001年9月22日趙某與王某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，趙某將訴爭房產(chǎn)以2萬元的價格轉(zhuǎn)讓給王某?，F(xiàn)訴爭房屋由趙某居住。2012年1月，王某訴至法院。 庭審中，經(jīng)詢問，王某認(rèn)可上述《契約》，并表示梁某出售房屋的行為是代表夫妻二人，為此，法院追加了梁某為原告，梁某表示認(rèn)可上述事實，并與王某共同主張上述權(quán)利，即王某的訴訟請求。經(jīng)趙某的申請，法院追加王某為本案第三人。 原審法院認(rèn)定上述事實，有當(dāng)事人的陳述，王某、梁某提交的《契約》、電話錄音;趙某提交的《房屋買賣協(xié)議》;第三人王某提交的《房屋買賣協(xié)議》、戶口本、宅基地登記審批表照片、集體土地建設(shè)用地使用證等證據(jù)在案佐證。 原審法院認(rèn)為：梁某與徐某簽訂《契約》的行為已得到王某認(rèn)可，因此，梁某將訴爭房屋出售是其夫妻共同的意思表示，梁某與徐某簽訂《契約》時間為1996年，當(dāng)時的法律、行政法規(guī)未對農(nóng)村房屋的買賣做出明確禁止性規(guī)定，同時，訴爭房屋現(xiàn)已由該村村民王某購買，而王某、梁某提交的電話錄音內(nèi)容不足以證明趙某與王某不存在買賣關(guān)系，故上述《契約》及徐某與趙某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》均為有效合同，王某、梁某主張無效以及騰退房屋的請求，法院不予支持。 原審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：駁回王某、梁某的訴訟請求。 判決后，王某不服，向本院提起上訴。上訴請求是：撤銷原審判決，依法改判支持我方在原審的訴訟請求。上訴理由是：原審判決認(rèn)定事實錯誤，梁某出賣本案訴爭房屋時未得到王某認(rèn)可。徐某既非該村集體經(jīng)濟組織成員，也非農(nóng)戶。簽訂《契約》時也沒有進行合法的備案登記。 梁某不服原審判決，同意上訴人的上訴請求和理由。 徐某、趙某及王某均服從原審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。 本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。上述事實，有當(dāng)事人在二審期間的陳述等證據(jù)材料在案佐證。 本院認(rèn)為：梁某于1996年即已將本案訴爭房屋出賣給徐某，現(xiàn)王某主張其既不知情亦未認(rèn)可，因該說法有悖常理，本院不予采信，故應(yīng)認(rèn)定梁某將訴爭房屋出售是其夫妻共同的意思表示。徐某并非昌平區(qū)某鎮(zhèn)某村村民，故其向王某、梁某購買本案訴爭房屋的行為違反國家有關(guān)法律，確有不妥。但本案現(xiàn)有證據(jù)表明該房屋已幾經(jīng)流轉(zhuǎn)，由徐某出賣給趙某、后又由趙某出賣給昌平區(qū)某鎮(zhèn)某村村民王某。因王某與趙某之間的買賣合同的效力問題并非本案的審查范圍，故單獨審查梁某與徐某之間、徐某與趙某之間的房屋買賣合同的效力無實際意義，王某要求法院判決趙某騰退并返還房屋亦依據(jù)不足。故本院對上訴人的上訴請求，不予支持。 綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。

《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。