宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效的，個(gè)人對(duì)于農(nóng)村宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)，因此不能對(duì)其進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，只能在村集體組織成員流通轉(zhuǎn)讓。其簽訂的宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為無(wú)效合同，不能發(fā)生法律效力。 根據(jù)《土地管理法》第九條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 第十條規(guī)定，國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下三種情況：我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼?，?duì)于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)行為，應(yīng)該認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。而對(duì)于對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議來(lái)說(shuō)，其買(mǎi)賣(mài)行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效的。法院認(rèn)定宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，主要會(huì)考慮以下幾方面內(nèi)容： (1)法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和政策; (2)宅基地上房產(chǎn)交付的實(shí)際情況; (3)賣(mài)房人的現(xiàn)有居住條件; (4)該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì); (5)是不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)已有明確規(guī)定，此種情況下的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。